Uma empresa para gerir imóveis herdados
Quando meu pai faleceu, fizemos o inventário dos bens. Minha mãe, que está bem “velhinha”, ficou com 50% de participação em todos os imóveis herdados. Cada um dos quatro filhos, incluindo o meu caso, ficou com 12,5%. Ao todo, são seis propriedades. Estão todas alugadas e a renda obtida com os alugueis vai totalmente para a minha mãe. Gostaríamos de saber qual a melhor forma para lidar com a questão da sucessão patrimonial. E também se a abertura de uma empresa para administrar esses imóveis herdados é vantajosa. Qual seria o impacto da criação dessa empresa em caso de venda de um dos imóveis?
Annalisa Blando Dal Zotto, CFP®:
Prezado leitor, é bem pertinente e oportuna a preocupação de vocês, porque planejar permite a busca da solução menos onerosa e mais prática.
Atualmente, você e sua família são condôminos de cada um dos imóveis e, portanto, devem obedecer as regras gerais estabelecidas para os condomínios, que é similar a dos prédios, por exemplo. Para resolver algumas questões, como grandes reformas ou venda de um imóvel, é necessária a concordância de 100% dos condôminos.
Na situação atual, quando sua mãe vier a faltar, caso os herdeiros sejam maiores de idade, capazes e estiverem de acordo, o processo de inventário pode ocorrer por meio de cartório, e não mais por via judicial. Isso acelera e torna tudo mais simples e econômico. Nesse caso, todos os imóveis serão arrolados, o imposto de transmissão incidirá sobre cada um deles e os quatro herdeiros ficarão com um quarto do patrimônio deixado. Enquanto o processo de inventário não se encerrar, os bens ficam impedidos de serem vendidos.
Constituir uma empresa para administrar bens próprios pode ser uma excelente alternativa de planejamento sucessório. Nesse caso, você, seus irmãos e sua mãe integralizam os imóveis no ato de constituição da empresa. Um ou mais administradores devem ser indicados e regras estabelecidas – e, quando um dos sócios vier a faltar, o que vai para inventário são as quotas da empresa e não os imóveis. Dessa forma, a gestão não fica impedida pelo inventário e, caso se queira vender ou fazer modificações em qualquer imóvel, isso poderá ser realizado a qualquer momento.
Outra vantagem é que não será mais necessária a concordância e assinatura de 100% dos sócios para se tomar algumas medidas como as citadas acima. Isso poderá ser feito de acordo com o preestabelecido entre os sócios.
Além das vantagens do ponto de vista de planejamento sucessório, pode haver ainda importante redução na carga tributária, tanto no caso de venda quanto de locação dos imóveis. A renda de aluguel para pessoas físicas é tributada de acordo com a tabela progressiva do Imposto de Renda (IRPF), que chega a 27,5%. No caso de venda, o imposto é calculado sobre o ganho de capital, com a alíquota de 15%. Para as empresas, no entanto, os impostos são bem menores. Para as receitas com aluguéis giram em torno de 12% e, no caso de venda, de aproximadamente 6% sobre o faturamento.
Para se integralizar os bens na nova empresa, deve-se pagar o imposto municipal chamado ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é de 2% sobre o valor do imóvel.
Enfim, mesmo tendo poucas informações sobre seu caso específico, provavelmente constituir uma empresa patrimonial seja a melhor alternativa para administrar esses bens.
Recomendo, entretanto, que, antes de se tomar qualquer decisão, você e seus irmãos procurem ajuda de profissionais especializados e façam bem as contas. Se decidirem por abrir a empresa, conversem muito entre vocês no intuito de chegar a um equilíbrio entre deixar a empresa ágil e pouco engessada e, ao mesmo tempo, salvaguardar os interesses de cada um dos sócios. Afinal, a boa relação entre irmãos deve estar acima de tudo.
Annalisa Blando Dal Zotto é Planejadora Financeira Pessoal e possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 08 de outubro de 2012.