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Casa própria

Marcia Dessen, CFP®:

Comprar a casa própria é o sonho de muita gente. Pagamento à vista, privilégio de poucos. Sendo assim, o financiamento imobiliário pode ser a solução para realizar o sonho.

Entretanto, um detalhado planejamento deve ser feito antes de assumir um compromisso tão longo e relevante para as finanças pessoais. Todo cuidado é pouco na hora de escolher o tipo de juro que irá corrigir esse financiamento: juro prefixado, TR mais juros, IPCA mais juros ou índice que corrige a poupança mais juros.

A taxa de juros varia de acordo com a modalidade do contrato, e, embora possa parecer menor em alguns casos, a escolha deve levar em conta o custo total, considerando também o índice que corrige o capital.

A TR é calculada pelo Banco Central, e o redutor, contido em sua fórmula, tem sido suficiente para zerar a variação dela desde 2018. Podemos garantir que permanecerá zero nos próximos anos? Não, mas tende a ser o mais inofensivo dos três indicadores. A Caixa cobra a partir de 6,95% ao ano mais TR.

No caso do IPCA, o risco é a inflação, sem nenhum redutor que possa suavizar seu impacto no bolso do devedor de um financiamento corrigido por esse índice. A Caixa divulga taxas de juros entre 2,95% e 4,95% ao ano mais IPCA.

O Itaú oferece essa nova modalidade com taxa de juros a partir de 3,99% ao ano mais a rentabilidade da poupança, atualmente de 70% da Selic.

A taxa prefixada é maior exatamente porque nenhum índice é usado para corrigir a dívida além da própria taxa de juros. Bom para quem deseja evitar surpresas e conhecer antecipadamente quanto vai pagar. A Caixa oferece a modalidade com juros entre 8% e 9,75% ao ano.

Fique atento porque nem sempre a taxa mais baixa resulta em custo total menor. As taxas mencionadas não incluem custos adicionais, como seguros obrigatórios, encargos contratuais e avaliação do imóvel, itens que compõem o Custo Efetivo Total.

Os contratos financiam até 90% do valor da compra, com prazo de pagamento entre 10 e 30 anos. Quanto maior a entrada, menor será a dívida, mas não se esqueça de reservar dinheiro para os custos de documentação de cerca de 5% do valor do imóvel, devidos na assinatura do contrato.

O valor da prestação é dividido em amortização (devolução do capital emprestado) e juros; dependendo do sistema escolhido, os valores podem crescer ou decrescer ao longo do tempo.

Sistemas de amortização

Os dois tipos de financiamento mais frequentes são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e o Sistema Price.

No SAC, as amortizações são constantes, e os juros diminuem ao longo do financiamento. As parcelas iniciais são maiores; como a amortização é mais rápida, o montante de juros é menor. Se a prestação inicial couber no orçamento, as futuras tendem a ser pagas com menor esforço.

Na Tabela Price os juros são decrescentes, e as amortizações, crescentes, resultando em prestações de valor relativamente fixo; o custo de juros é superior ao SAC.

Evite contratos corrigidos pelo IGP-M, índice adotado pelas construtoras que financiam diretamente a venda dos imóveis. Perigo à vista!

Portabilidade

Para reduzir o custo do financiamento de um contrato antigo, negocie com o credor uma redução dos juros. Se não obtiver sucesso, a portabilidade para outra instituição financeira é uma alternativa. O vencimento e as condições do financiamento (Tabela Price, SAC, indexador TR ou IPCA) tendem a ser mantidos, com uma taxa de juros mais favorável.

Artigo publicado originalmente na Folha de S.Paulo em 28/12/2020.

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