Como fazer para escapar do ajuste pelo IGP-M?

Meu apartamento é alugado e o contrato termina agora. Como fazer para escapar?

Henrique Cintra, CFP®, responde:

Olá, leitor(a). Obrigado pela sua pergunta. 

Vale fazer uma pequena introdução sobre o IGP-M, o índice geral de preços de mercado. Ele é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV) e serve de parâmetro para reajuste de preços de tarifas públicas como energia e telefonia, para contratos de serviços (educação e saúde, entre outros) e de aluguéis. Ele é calculado pela média aritmética de outros três índices de inflação, o de preços ao consumidor amplo – mercado (IPA-M), o de preços ao consumidor – mercado (IPC-M) e o nacional de custo da construção – mercado (INCC-M). Finalmente, é um índice que nos acompanha desde a década de 40 e acumula alta nos últimos 12 meses de 17.94%.

Penso que a palavra de consenso em qualquer contexto que englobe um reajuste com IGP-M neste momento, principalmente por causa da COVID-19, que afeta a tudo e a todos, é negociação. Embora os contratos existam para garantir segurança jurídica às partes que o assinam, nada impede que elas se sentem para negociar. 

E, quando falamos em negociação contratual, é fundamental trazer fatos à mesa. Fatos estes que podem ser diferentes para cada estado, cidade e bairro. Sugiro começar mostrando o quão responsável você tem sido com as cláusulas do contrato, trazendo comprovantes de pagamento de água e esgoto, luz, telefone fixo, IPTU/TLP, seguro do imóvel etc. Essa organização pessoal mostra que você é comprometido com o contrato em questão.

Trago aqui alguns pontos que considero relevantes para essa negociação: 

1.   Você teve aumento salarial nos últimos 12 meses? Procure demonstrar para a imobiliária ou para o proprietário qual foi o seu reajuste no mesmo período; faça uma comparação com o reajuste do aluguel. Aqui cabe informar, se for o caso, que o percentual da despesa com o aluguel dentro do orçamento familiar já era alto e ficará pior qualquer que seja o reajuste, se maior que o seu aumento salarial, podendo até comprometer a manutenção do contrato de aluguel a depender da proporção orçamento/aluguel.

2.   Qual a média de reajuste dos contratos de aluguel no seu município? Faça uma pesquisa na internet para saber qual tem sido o percentual aceitável de reajuste nos contratos de aluguel diante desse alto IGP-M, o site do Fipe-Zap tem informações muito úteis das principais cidades. Se necessário, ligue no CRECI do seu estado para saber essa informação. Traga-a para a mesa de negociação se ela for beneficiá-lo. 

3.   Você foi um bom pagador durante o contrato? Mostre que você é uma pessoa confiável, que tratou seu compromisso com responsabilidade durante todo o contrato que está em vias de finalizar e que não quer que seja diferente no próximo período contratual.

4.   Há alternativas para você alugar por melhor preço se a negociação não prosperar? Tenha um plano B em mãos no caso de a negociação não prosperar e de você não ter condições financeiras para arcar com o reajuste proposto em contrato, mesmo que tenha que ir para um apartamento menor. Se o reajuste fizer com que seus gastos mensais sejam maiores que sua receita (salário), é aconselhável partir para uma mudança. O malefício do endividamento para pagar um gasto mensal recorrente é maior que a alternativa de se apertar num espaço menor, principalmente em um cenário de tanta incerteza econômica no país.

5.   Se houver intermediação com imobiliária, procure outras soluções com taxas de administração mais baixas. Atualmente, há alternativas com menores taxas de administração no mercado, principalmente as opções de imobiliárias com intermediação na internet, ou seja, sem uma representação física (escritório) na cidade. Embora essa seja uma prerrogativa de escolha do proprietário, nada impede que se sugira uma diminuição na taxa de administração da imobiliária para que não seja só o inquilino o prejudicado entre as partes à mesa. O ideal é que proprietário, inquilino e imobiliária possam negociar, arcando cada um com sua parcela de razoabilidade para um novo contrato. 

6.   Reajuste parcelado. Se pelo lado dos proprietários não houver chance alguma de diminuição do reajuste, use a criatividade para sugerir que seja parcelado em vez de pago todo de uma só vez. Dessa forma, uma sugestão poderia ser 18% de reajuste dividido por 6 = 3% de reajuste para cada 2 meses do ano.

7.   Benfeitoria. Não raro existe algum ajuste que o inquilino gostaria de melhorar no imóvel que ocupa. Por que não aproveitar o momento para negociar com o dono do imóvel o valor da benfeitoria? Claro, desde que seja algo com que ambos (proprietário e inquilino) concordem. Assim, o valor da reforma ou parte dele pode ser absorvido pelo inquilino. Aqui vale qualquer coisa, desde uma melhoria pontual ou estética na cozinha, no banheiro ou nos quartos até uma reforma em armários. 

            Como foi possível perceber, é importante se munir de informações para obter sucesso em uma negociação contratual de aluguel e, sem dúvida, contar com a criatividade para evitar que o endividamento encontre morada no orçamento familiar do brasileiro.

Henrique Cintra Ribeiro é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail:
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Texto publicado no site Época Negócios em 10 de novembro de 2020.