Como investir para comprar um imóvel?

Tenho intenção de comprar um imóvel em dois anos. Tenho usado o raciocínio de fazer uma proteção, intercalando investimentos bimestrais em fundos imobiliários e títulos públicos (NTN-B e LTN), além de possuir 10% da minha carteira em ações. Com todos os meus investimentos já posso dar uma entrada em um imóvel de R$ 300 mil. Gostaria de saber se essa é uma estratégia válida.

Renato Roizenblit, CFP®, responde:

Caro leitor, a compra de um imóvel é bastante impactante na composição e eventual alavancagem do patrimônio para a maioria das pessoas e a decisão de compra deve ser o mais racional possível. 

Primeiramente gostaria de realçar dois pontos:

1) Não existe uma resposta única e verdade absoluta para uma estratégia de investimentos. 

2) Dois anos é um prazo curto para investimentos. Visto isso, temos que pensar em produtos líquidos (que podem ser convertidos em dinheiro em um curto espaço de tempo), com baixa volatilidade (os preços não oscilam muito) e também baixo risco de crédito para evitar ser surpreendido com um eventual default (não pagamento do prometido).

Partindo da explicação acima eu descartaria os fundos imobiliários da estratégia. Mesmo aquelas carteiras que têm uma boa previsibilidade dos dividendos distribuídos possuem volatilidade nos preços de suas cotas. 

A carteira de ações, mesmo sem eu conhecer os papéis, também apresenta e apresentará volatilidade. Como você já possui esta carteira, eu a manteria porque aparentemente você é jovem e tem um bom horizonte de tempo. Sugiro você definir hoje uma meta de preço que considere satisfatório para os próximos dois anos para cada ação que compõe seu portfólio. E, quando o preço for atingido, realizar o investimento e migrá-lo para um fundo DI com baixa taxa de administração. 

Essa é uma estratégia para fugir da armadilha de nunca realizar uma operação de bolsa por sempre achar que o papel pode se valorizar mais. Seria um assunto ligado a finanças comportamentais, que tem um grande impacto sobre nossas decisões de investimentos. Se o preço definido não for atingido antes do momento da compra do imóvel não conte com este recurso para a compra do imóvel e mantenha suas ações. 

Quanto às LTNs e NTN-Bs, elas podem compor até 50% do seu portfólio e serem adquiridas através do Tesouro Direto desde que estejamos falando de títulos curtos. Ou seja, NTN-B Principal com vencimento em 15/08/2016 e LTN com vencimento em 01/01/2016 (ambos os títulos podem ser resgatados antecipadamente toda quarta-feira se houver necessidade). Os títulos com vencimento mais longo apresentam mais volatilidade, por isso não são adequados para esta estratégia. 

Para o restante dos recursos recomendo o tradicional fundo DI com até 0,8% ao ano de taxa de administração e que tenha um histórico de rentabilidade de pelo menos 99% do CDI (vale lembrar que rentabilidade passada não garante rentabilidade futura). Estamos em um momento de perspectiva de alta da taxa Selic, o que torna os produtos pós-fixados mais atrativos com rentabilidade líquida de impostos acima da inflação. 

Entendo que estamos falando de seu primeiro imóvel. Se você mora nos estados de SP, RJ, MG e DF e vai comprar um imóvel de até R$ 750 mil ou mora nos demais estados e vai comprar um imóvel de até R$ 650 mil não deixe de utilizar todo seu FGTS como parte do pagamento, caso possua. Ele rende pífios 3% ao ano mais TR, o que perde até para a inflação. 

Boa sorte na escolha. Não se esqueça também de reservar recursos para o pagamento do ITBI, da escritura e decoração do imóvel.

Renato Roizenblit é responsável pelo Wealth Management da SLW e possui a certificação CFP (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: [email protected]

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 11 de novembro de 2013