Seu Planejamento Financeiro

Tenho um financiamento imobiliário que fechei há cinco anos. Como negociar para conseguir uma taxa de juros menor?

Paulo Marostica, CFP®, responde: 

Caro leitor, a compra de um imóvel é, em regra, a aquisição mais importante que uma pessoa física faz em sua vida. Não apenas por ser, provavelmente, sua maior compra em valor nominal, mas também por se tratar de um ponto de referência na sua vida pessoal e, quiçá, na construção de uma família.

Por se tratar da provável maior compra em termos de valor, é imprescindível checar detalhadamente cada termo do seu contrato. No seu caso, olhando especificamente o contexto financeiro,  constata-se que há cinco anos a Selic estava em 14,25% ao ano, o maior valor da década 2011/2020.

A Selic age como baliza de custo do dinheiro. Logo, se você formalizou um contrato de financiamento imobiliário no momento em que a referida taxa estava elevada (sem entrar no mérito das causas que motivam taxas máximas ou mínimas da Selic), é bem provável que a taxa pactuada na assinatura do seu contrato de financiamento tenha sido bem elevada se a confrontarmos com as taxas praticadas pelo mercado hoje, momento em que nos deparamos com  a Selic de 2%, em sua mínima histórica. A taxa média pactuada no mercado, segundo dados do Banco Central, em outubro de 2020 foi de 7,01% ao ano.

Diante da lógica exposta no parágrafo anterior, entende-se ser bastante provável que você consiga melhores taxas, seja na atual instituição, seja buscando a portabilidade do contrato para outra instituição. O primeiro passo é acionar a atual instituição com a qual se tem contrato e solicitar ao gerente a redução da taxa pactuada. É bastante provável que o pedido seja aceito.

Independentemente da resposta da atual instituição, sugiro ainda que, paralelamente, busque outras instituições e peça cotações às que oferecem financiamento imobiliário. Para as cotações nas diversas instituições, é imperioso que os dados fornecidos sejam absolutamente iguais para todas.

Forneça para todas as instituições os mesmos valores a serem financiados, os mesmos prazos e o mesmo perfil do(s) tomador(es), pois assim você terá uma base de comparabilidade entre as instituições. A simulação das parcelas, a taxa de juros e o custo efetivo total são fundamentais. Mas não abra mão da minuciosa leitura do contrato. O mais barato pode ser um mais barato aparente por alguma razão específica contratual cujas regras divergem entre as instituições. Há que se considerar ainda que algumas instituições demonstram apenas a taxa de juros e outras apenas o custo efetivo total.

Para oferecer taxas mais atrativas (menores), pode ser indicada a compra de produtos adicionais. Vale entender qual proposta de relacionamento exigida por cada banco melhor se adéqua a sua necessidade. Na prática, que produtos adicionais podem ser contratados pelo mutuário junto à agência que concedeu o empréstimo, tais como cartão de crédito com anuidade, aplicações financeiras, pacote de tarifas de manutenção da conta corrente, seguros etc. Por se tratar de um contrato longo, o custo desses produtos adicionais não pode ser negligenciado, devendo-se enxergar a soma do valor da prestação com o valor dos serviços e, claro, a utilidade destes últimos ao contratado.

Há casos em que, somadas as tarifas da conta corrente com as anuidades do cartão e outros serviços agregados, pode-se atingir o valor de um mês de parcela, ou seja, você estaria pagando 13 parcelas ao ano.

Com a competição entre as instituições, as taxas estão bem emparelhadas. Além dos serviços auxiliares obrigatórios, observe o comportamento dos seguros contratuais obrigatórios na planilha de simulação completa da operação a ser apresentada pelo banco. Há instituições que tratam o seguro MIP, que quita o saldo devedor do financiamento em caso de invalidez permanente ou falecimento do contratante, sobre o  saldo devedor, o que torna o seguro regressivo, e outras que o tratam sobre o  montante contratado, o que torna o seguro constante ao longo do contrato. Essa aparente sutileza, em um mercado de taxas bem competitivas, pode fazer a diferença em contratos longos.

O roteiro aqui mencionado negligencia a dificuldade/facilidade de acesso às instituições, bem como o tempo demandado para fazer toda essa pesquisa. Espera-se que você consiga melhores condições. Tenha em mente que um planejamento financeiro pessoal bem desenhado poderá permitir a redução do valor da parcela ou a aceleração da quitação do financiamento para que você possa partir para a realização de outros sonhos e objetivos.

Fonte: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/consultarvalores/consultarValoresSeries.do?method=visualizarValores 

Paulo Marostica é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: Paulo@paulomarostica.com

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. 

Texto publicado no site Época Negócios em 22 de dezembro de 2020.

0