Comprar imóvel como pessoa física ou jurídica?

Sou leitor do Valor e gostaria de saber qual a resposta mais apropriada para uma questão. Sou prestador de serviços e estou constituído na forma de uma pessoa jurídica. Logo, minhas receitas transitam pela pessoa jurídica e, diante da possibilidade de adquirir um imóvel residencial, estou em dúvida se é mais conveniente fazer a aquisição como pessoa física ou no nome de minha pessoa jurídica, tendo em vista o fato de que meus filhos também são sócios na minha empresa. Minhas dúvidas: a) como será feita a partilha em caso de falecimento do sócio majoritário e estando o bem imóvel, prestes a ser adquirido, inscrito no patrimônio da pessoa jurídica? b) qual a melhor alternativa para evitar custos de inventário, despesas de advogado, impostos etc? Adquirir o imóvel na pessoa física ou na pessoa jurídica?

Mariana Oiticica, CFP®:

Tanto uma pessoa física como uma pessoa jurídica podem adquirir imóveis residenciais e há prós e contras em ambas as situações.

Se a compra de um imóvel residencial for feita por uma empresa, deve haver contrato de locação ou comodato que autorize o uso do imóvel pela pessoa física, mesmo que ela seja sócia da empresa. A pessoa física, no caso de locação, deveria pagar aluguel pelo valor de mercado à pessoa jurídica, proprietária do imóvel.

Se o uso imóvel é para fins de residência, como foi descrito na pergunta, sua compra deve preferencialmente ser feita em nome da pessoa física, que o usa e paga seus custos de manutenção.

Num caso ou no outro, as cotas da empresa ou o próprio imóvel seguirão o processo de inventário. O Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) incidirá em ambas as situações pelo valor de mercado do bem. Em sendo imóvel, Estados como São Paulo e Rio de Janeiro determinam que sua base de cálculo não poderá ser inferior ao valor venal fixado para lançamento do IPTU.

No caso de transferência de cotas de empresas, considera-se valor de mercado o valor patrimonial da empresa na data da sucessão. Os dados contábeis da empresa serão utilizados como base para cálculo do imposto.

A partilha será feita entre seus herdeiros necessários (filhos e cônjuge ou companheira, a depender do caso). Se o imóvel estiver no nome da pessoa física, todos os herdeiros tornar-se-ão condôminos do imóvel. Se o imóvel estiver na propriedade da pessoa jurídica, todos os herdeiros tornar-se-ão sócios da empresa.

A diferença prática é que no primeiro caso a venda do imóvel para terceiros só ocorrerá se houver unanimidade entre os herdeiros. Se os herdeiros forem casados sob o regime de comunhão parcial de bens, será necessária, ainda, a assinatura dos cônjuges dos herdeiros para a venda ser realizada.

Se o imóvel for de propriedade da sociedade, por sua vez, a venda poderá ocorrer apenas com a anuência da maioria dos herdeiros, sem que os cônjuges precisem autorizá-la.

Ambas as soluções têm vantagens e desvantagens relevantes e a opção por uma delas dependerá do que mais preocupa o leitor: a manutenção ou a sucessão menos onerosa e burocrática.

Mariana Oiticica é Planejadora Financeira Pessoal e possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 11 de junho de 2012.