Espero uma melhora no mercado de imóveis ou vendo agora?

Quero vender um imóvel, mas já reduzi o preço duas vezes e não aparece comprador. Devo esperar por uma melhora no mercado ou vendo agora?

Daniel Costa Gama CFP®, responde:

Primeiramente, é extremamente importante ter em mente que toda análise econômico-financeira, em especial nos casos que envolvem o mercado imobiliário, deve ser elaborada de acordo com o perfil específico de cada investidor, considerando não somente sua tolerância ao risco como também sua capacidade, a qual engloba diversas variáveis como objetivos, prazos, necessidades e familiaridade.

No caso específico de imóveis, diversos fatores devem ser levados em conta em uma recomendação mais apurada. Além do estado de conservação, formas de pagamento, padrão de acabamento, acessibilidade e número de cômodos, entre outros, o conhecimento da exata localização do imóvel é condição fundamental.

Apenas a título exemplificativo, de acordo com o informe de transações imobiliárias do Índice FipeZap, amplamente utilizado no mercado, os preços dos imóveis de 1 dormitório em Goiânia apresentaram uma variação positiva 14,43% no último ano. No mesmo período imóveis semelhantes em Brasília incidiram em uma retração de preços de 4,06%.

Ou seja, muito embora ambas as cidades estejam na mesma região e sejam inclusive vizinhas, observa-se uma diferença de quase 19,0 pontos percentuais na variação dos preços das transações imobiliárias, o que indica mercados em condições de saturação completamente distintas.

Sendo assim, com foco em uma análise mais abrangente, tomemos como base a variação média dos preços de transações imobiliárias em todo o país no último ano. Ainda de acordo com os dados do FipeZap, observa-se que muito embora o Índice FIPEZAP – VENDA tenha se elevado em 30% desde 2012, ele permaneceu relativamente constante desde então, indicando estabilidade e ausência de aquecimento mais contundente no mercado imobiliário.

Não obstante essa relativa estabilidade, esse índice apresentou um crescimento modesto de 0,38% nos primeiros 4 meses de 2019, em comparação com o Índice FIPEZAP – ALUGUEL, que foi de 2,5% no mesmo período. Isso indica, de fato, um desequilíbrio da predileção atual do mercado imobiliário em favor das transações de aluguel, e em detrimento das transações de venda de imóveis.

No caso ora analisado, nosso leitor questiona se deve aguardar um aquecimento mais categórico do mercado imobiliário, pois está encontrando dificuldades para vender seu imóvel, ainda que tenha reduzido seu preço reiteradamente. No contexto dos números acima, não podemos deixar de avaliar a possibilidade de que o imóvel em questão seja alugado, pelo menos enquanto a transação de venda não se concretiza.

Além disso, é importante observar se o preço pedido está realmente compatível com os preços fechados naquele mercado e, nesse compasso, cabe aqui uma análise de algumas variáveis macroeconômicas que podem impactar diretamente nessa decisão.

Recentemente as taxas de juros reais no Brasil atingiram sua mínima histórica, na esteira da queda contínua das taxas de juros e da inflação. Isso tem efeito imediato na percepção do mercado quanto à facilidade de obtenção de crédito para financiamento imobiliário junto às Instituições Financeiras que, por sua vez, vêm ampliando seus programas de financiamento para o setor.

De acordo com dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC, houve um aumento de 96,1% no lançamento de novas unidades residenciais, em comparação com o trimestre anterior. Na Região Sudeste do país, onde o mercado imobiliário geralmente é o mais aquecido, esse aumento de lançamentos de novos imóveis foi de 209,5% no último trimestre. Na Região Norte, esse percentual chegou a 309,1%.

Obviamente esse fato, por si só, pode não vir a garantir um aquecimento incisivo nas transações imobiliárias como um todo, pois outros fatores devem ser levados em conta, tais como a renda disponível da população, a taxa de desemprego e a confiança na solidez dos indicadores econômicos.

Observa-se, então, que o mercado imobiliário se encontra matematicamente, no atual momento, em fase de franca expansão e possui, a priori, os pressupostos necessários ao crescimento. Muito embora signifique um mercado acalorado, essa expansão imobiliária pode apresentar, na prática, um efeito reverso para o nosso leitor, surgindo no mercado como eventual alternativa e concorrência ao imóvel que este deseja vender.

Muito embora tenhamos, por todo o exposto, indicadores favoráveis ao crescimento do mercado, a decisão de vender um imóvel deve ainda levar em conta os aspectos psicológicos, pessoais e específicos de cada momento do indivíduo, como por exemplo a necessidade de quitar dívidas mais caras ou a imprescindibilidade de migração de recursos para outro negócio. Nesse caso, deve-se pensar em ajustar o preço pedido, considerando-se o custo de oportunidade de manter um imóvel parado, aguardando a venda.

O mercado imobiliário realmente geralmente tem a característica de apresentar uma menor liquidez, e toda decisão de investimento no setor deve ser elaborada sempre respeitando-se o perfil adequado e as singularidades de cada investidor.

Daniel Costa é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 26 de novembro de 2019.