Consultório Financeiro

Fundo imobiliário e o IR sobre ganho de capital

Apliquei em fundo imobiliário e tenho algumas dúvidas. Segue um resumo das movimentações:

– Em abril comprei 22 cotas por R$ 100,00 em um IPO (sem taxas de corretagem);
– Em abril vendi 12 cotas a R$ 104,50, recebendo R$ 1.231,03 (descontados os custos). Para efeito de cálculo do IR, o lucro foi de R$ 31,03;
– Em novembro comprei 18 cotas a R$ 107,00, desembolsando R$ 1.957,69 (com custos);
– Em dezembro vendi 18 cotas a R$ 118,00, recebendo R$ 2.107,51 (descontados custos). Para cálculo do IR, o lucro foi de R$ 149,91.

Não recolhi o IR, achava que se enquadrava na isenção de R$ 20 mil e não sei como devo proceder. Calculo o lucro da maneira como descrevi ou preciso calcular o valor médio das minhas cotas? Na declaração de IR, o programa calcula automaticamente o imposto a ser pago?

Renato Roizenblit, CFP®:

Sou um incentivador de que uma boa alocação de patrimônio tenha espaço na classe imobiliária por meio de fundos imobiliários. Mas temos que fazer uma avaliação das oportunidades e riscos dos mais de 120 fundos imobiliários listados em bolsa e dos que serão estruturados. É importante olhar se a carteira tem foco em renda ou em desenvolvimento, qual o lastro, se imóveis ou títulos de renda fixa (CRI), se há liquidez no mercado secundário, se o fundo é pulverizado, qual o contrato de locação (típico ou atípico), a vacância do portfólio, a qualidade de crédito dos inquilinos e o impacto de impostos na alocação. 

As aquisições de cotas devem ser contabilizadas calculando-se o preço médio (incluindo custos). Se o investidor já tinha posição em determinado FII deve ser calculado o novo preço médio ponderado por cota. Na venda é necessário apurar o seu preço médio (descontando custos e não incluindo o Imposto de Renda Retido na Fonte – IRRF de 0,005% quando for maior que 1 real). Se este for maior deve-se realizar o pagamento de 20% de IR a ser recolhido pelo próprio contribuinte em forma de DARF pelo código 6015 até o último dia útil do mês subsequente da operação. Esta alíquota incidirá sobre a diferença de preços médios e deverá ser descontado o IRRF já pago. Os prejuízos acumulados podem ser abatidos dos lucros. No universo dos fundos imobiliários é possível compensar perdas em operações comuns com ganhos em operações “day trade” e vice-versa. E não existe isenção de imposto para vendas de até R$ 20 mil em um mês, como em ações.Vamos agora ao exemplo do leitor. Em abril, ele comprou 22 cotas a R$ 100,00 cada e sem taxas. Neste caso o preço médio é de R$ 100,00. No mesmo mês, o leitor vendeu 12 cotas a R$ 104,50 e recebeu R$ 1.231,03. Nesse caso, o valor do IRRF seria de R$ 0,0627 (12X104,50X0,005%), porém, como é menor que 1 real, não foi recolhido na fonte. Foram vendidas 12 cotas, ou seja, o preço médio é de R$ 102,5858 (1.231,03/12). O IR seria de 20% da diferença de preços médios vezes a quantidade de cotas vendidas menos o imposto retido na fonte (que não ocorreu): [(102,5858-100,00)X12x20%] -0 = R$ 6,21, a pagar via DARF até o último dia útil de maio. 

Em novembro, foram adquiridas mais 18 cotas que devem impactar o preço médio das 10 cotas remanescentes. O preço médio de aquisição passa a R$ 105,63 (10×100+1.957,69)/(10+18). Em dezembro, o leitor vendeu 18 cotas e recebeu R$ 2.107,51. Assim, o valor do IRRF seria de R$ 0,1062 (18X118,00X0,005%). Como o valor é menor que R$ 1 não foi recolhido na fonte. Na venda das 18 cotas, o preço médio ficou em R$ 117,0839 (2.107,51/18). O IR seria de: [(117,0839-105,63)X18x20%] = R$ 41,23 a pagar via DARF até o último dia útil de janeiro. 

Como não houve o pagamento nas datas corretas é possível prestar contas à Receita Federal com o pagamento de multa e correção monetária. A multa de mora é de 0,33% ao dia, limitado a 20% sobre o imposto devido, mais juros de mora de 1% referente ao mês de pagamento, mais Selic acumulada a partir do mês seguinte ao vencimento do imposto até o mês anterior ao pagamento do imposto. A Receita Federal disponibiliza um sistema para este cálculo.


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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 21 de julho de 2014.

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