Consultório Financeiro

Negocio desconto ou rentabilizo a entrada?

Acabo de comprar um imóvel de R$ 440 mil na planta, com prazo de entrega de 34 meses. Estou com dúvida de ter feito ou não um bom negócio. Enquanto negociava o apartamento revelei que tinha R$ 120 mil para usar na entrada, o que correspondia a toda minha reserva realizada dos últimos três anos. O preço inicial do apartamento era de R$ 455 mil; com a entrada citada, obtive um desconto de R$ 15 mil, fechando o apartamento por R$ 440 mil. Gostaria de saber se fiz um mal negócio em usar toda minha reserva na entrada e obter esse desconto, ou era melhor que pagasse um fluxo menor e mantivesse parte do dinheiro investido!? Pensei que talvez tenha sido um bom negócio, uma vez vou pagar uma correção menor em relação ao saldo devedor.

Stefanno Rocco, CFP®:

Caro leitor, para saber se fez um bom negócio, temos que saber quanto esforço (em termos de taxa), ao longo dos 34 meses, teria que fazer para transformar os seus R$ 120 mil em R$ 135 mil. 

Se jogarmos esses valores em uma calculadora financeira, vamos notar que você precisa de um investimento que lhe remunere, no mínimo, 0,347% ao mês ou 4,244% ao ano, líquido de imposto de renda e inflação. Será que é fácil criar esse valor? 

A inflação nos últimos 12 meses, segundo o site do Banco Central (BC), está acumulada em 6,15% no período. Só como base de comparação, a poupança, pela calculadora do cidadão, que fica no site do BC, registra uma valorização de 6,33% no mesmo período, ou seja, temos 0,18% de valorização real da poupança (poupança menos inflação), no período. 

O parágrafo acima já da um indício que o esforço para juntar R$ 15 mil, em 34 meses, não será fácil. 

No mercado financeiro, existem outras opções de investimentos além poupança, que poderiam lhe ajudar a remunerar melhor o seu recurso. Para fazermos algumas simulações, vou considerar alguns pontos como inflação estável para os próximos 34 meses. Assim, prefiro usar títulos prefixados ou ativos mistos com uma parte prefixada e uma parte pós-fixada, entre eles as NTN-Bs ou NTN-Bs Principal, pois entendo que, se a inflação for estável, não haverá atratividade na obtenção de ativos pós-fixados. Também vou considerar que, como você deu os R$ 120 mil de entrada no imóvel, que o mesmo poderia ficar parado em uma aplicação financeira. 

Partindo das premissas acima, é possível achar investimentos prefixados como as LTN, pagando uma remuneração de 0,98% ao mês, com vencimento em 2017. Se descontados o imposto de renda e a inflação, o retorno líquido seria de 0,41% ao mês, o que lhe traria um retorno de R$ 17.817. 

Outra opção pode ser uma a (NTN-B), que lhe garanta um rendimento real (descontada a inflação) superior a 4,24% ao ano. 

Dados os exemplos acima, mas ponderando que a taxa de inflação e a dos juros da nossa economia (Selic) podem não se manter estáveis, podemos constatar que é possível conseguir rentabilizar seu recurso inicial, a ponto de obter o desconto que conseguiu. 

Resta saber se o fato de ter aberto mão da liquidez em favor de um desconto garantido de R$ 15 mil, ou seja, para uma possibilidade clara, porém não certa, de um rendimento superior ao desconto que obteve, lhe atrapalhou e irá gerar um desconforto financeiro durante os 34 meses. Se não lhe atrapalhou, tomou uma boa decisão. 

Espero ter esclarecido suas questões. Ponho-me à disposição para responder eventuais dúvidas.

Stefanno Rocco é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: [email protected]

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 02 de junho de 2014.

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