Pessoa jurídica e imóvel financiado
Gostaria de financiar na pessoa física um imóvel que averbarei na pessoa jurídica. Isso é possível? Tem embasamento legal? Quais seriam as taxas? Fui informado por um banco que isso não seria possível, devido à sua política de crédito.
Jailon Giacomelli, CFP®:
Inicialmente é importante entender que um imóvel pode ser financiado pelo comprador, em um processo de compra e venda padrão; ou pelo próprio proprietário, nesse caso o proprietário do imóvel tomaria recursos emprestados e deixaria o bem como garantia.
No seu caso, quem tem a propriedade do imóvel é sua empresa (Pessoa Jurídica), ou seja, para financiá-lo diretamente pela Pessoa Física você precisa transferir a propriedade do bem para o seu nome, e então solicitar o financiamento.
Porém, este caminho dificilmente será interessante do ponto de vista financeiro, pois os custos para transferência do bem e contratação da nova dívida seriam resumidamente:
– Despesas com cartório e registro: estas despesas dependerão do valor do imóvel, da sua localização e das tabelas dos cartórios. Poderíamos estimá-las em aproximadamente R$ 2 mil;
– ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal que seria pago pela Pessoa Física e cuja alíquota é de 2% sobre o valor do imóvel;
– Impostos sobre venda de imóvel, pagos pela Pessoa Jurídica: a alíquota seria de quase 7% sobre o valor de venda do bem (supondo que sua empresa opte pelo Lucro Presumido e cuja atividade seja de compra e venda de imóveis – no caso de empresa com outra atividade a alíquota seria maior);
– Taxas de abertura de crédito cobradas pelo banco na contratação do novo financiamento via Pessoa Física: podemos estimá-las em R$ 2 mil.
Por exemplo, para um imóvel escriturado na sua empresa por R$ 500 mil, seus custos seriam de aproximadamente R$ 50 mil.
Perceba que só valeria a pena se o financiamento via Pessoa Física fosse pelo menos R$ 50 mil mais barato que o financiamento diretamente via empresa. Este cálculo deve ser feito pelo método do Valor Presente Líquido (VPL), a fim de considerar o valor do dinheiro no tempo.
Além disso, é preciso também levar em consideração a carga tributária para a receita de aluguel e para a venda do bem no futuro:
– Imóvel na Pessoa Física: a alíquota de imposto de renda para aluguel é de 27,5%, obedecendo a tabela disponível no site da Receita Federal; já no caso de venda você pagaria 15% sobre o ganho de capital que obteve no período;
– Imóvel na Pessoa Jurídica: caso o imóvel esteja em nome da empresa, a alíquota ficaria em aproximadamente 12% sobre a receita de aluguel e de quase 7% sobre a receita com venda (novamente considerando que o objetivo da empresa seja de transações imobiliárias e que a tributação seja pelo Lucro Presumido).
Considerando todos estes detalhes e o trabalho operacional que você terá com escrituração e transferência, a melhor alternativa seria manter o imóvel averbado em sua empresa e buscar uma linha de crédito barata para financiá-lo diretamente pela Pessoa Jurídica.
Além da provável economia no curto prazo e da agilidade operacional, você pagará menos impostos nas receitas de aluguel e provavelmente também na receita com a venda futura.
Espero que estas informações lhe ajudem a tomar a melhor decisão!
Jailon Giacomelli é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 26 de agosto de 2013.