Seu Planejamento Financeiro

Qual a melhor opção: comprar e vender imóvel ou comprar fundos imobiliários?

Jailon Giacomelli CFP®, Responde:

De maneira geral, comprar e vender um imóvel físico diretamente ou comprar cotas de fundos imobiliários têm a mesma finalidade: buscar retorno financeiro com investimento no setor imobiliário.

Antes de tudo, é importante definir se o objetivo com o investimento é ganho de capital no longo prazo ou geração de renda. Busque entender claramente se a intenção é comprar um imóvel para vender com ganho no futuro – por exemplo, comprar um imóvel na planta para, quando a construtora entregar, vendê-lo com lucro – ou comprar um imóvel para ter renda de aluguel.

Depois de entender o objetivo, o próximo passo é saber qual valor será investido, pois a compra de imóveis normalmente exige um valor maior que a aquisição de cotas de fundos imobiliários. Aqui vale ressaltar que, mesmo que o valor total seja suficiente para comprar o imóvel, é importante verificar a diversificação do patrimônio como um todo. É muito comum investidores alocarem todos os recursos líquidos em imóveis e terem problemas pela falta de liquidez em alguma necessidade.

Vale lembrar que é fundamental manter uma reserva de emergência e um certo equilíbrio de valores alocados no patrimônio imobilizado e em aplicações financeiras.

Caso haja recursos suficientes para as duas opções, o próximo passo é ter acesso e proximidade a profissionais que garantam suporte à tomada de decisão. Recomenda-se um planejador financeiro certificado, um profissional de investimentos (preferencialmente um consultor de investimentos CVM ou um gestor credenciado na CVM) e um corretor de imóveis. Todos esses profissionais devem ser isentos de conflito de interesses, ou seja, devem oferecer suporte para decidir o que é melhor para o cliente.

Aqui fica claro que, além da dedicação em conhecer as opções, o sucesso do investimento na compra de imóveis vai depender da qualidade do serviço prestado pelo corretor e que uma boa performance do fundo imobiliário está ligada à qualidade do gestor do fundo.

Outro fator importante a ser considerado é o risco envolvido em cada situação. Além do risco do setor imobiliário, ao qual ambas as opções estão sujeitas, podemos citar:

·        Na compra de imóvel para revender com lucro no futuro, existe o risco de o bem não se valorizar conforme previsto e/ou de o prazo para revenda ser maior que o esperado;

·     O rendimento de aluguel do imóvel físico, assim como do fundo imobiliário, dependerá de fatores de mercado e do local escolhido;

·         Há também o risco de variação no valor por conta de fatores externos. No caso de imóvel físico, o valor pode permanecer no mesmo patamar da compra por um bom tempo e, para fundos imobiliários, a cota do fundo oscila diariamente de acordo com a oferta e a demanda, podendo apresentar prejuízo.

Com esse entendimento e os cuidados necessários citados acima, o próximo passo é fazer simulações comparativas com as opções que se encaixam nas necessidades do investidor. É possível desenvolver os cálculos e fazer as próprias análises, ou então contar com um planejador financeiro para dar suporte à tomada de decisão. Recomenda-se sempre a segunda opção, pois esse profissional traz um ponto de vista diferente e uma opinião imparcial e isenta.

Vale lembrar ainda que há custos (vacância e corretagem) e impostos (ganho de capital e imposto de renda) envolvidos em cada opção, que devem ser considerados para ter uma estimativa de ganho líquido das operações, pois é esse número que mais interessa na prática.

No caso dos impostos, os principais são:

·         Ganho com a compra e venda de imóvel: 15% sobre o ganho de capital;

·         Aluguel de imóvel recebido por pessoa física: tabela progressiva de imposto de renda (que pode chegar a 27,5%) sobre a renda recebida;

·        Ganho na venda de cotas de fundos imobiliários (FII): 20% sobre o ganho de capital;

·    Rendimento recebido de FII: atualmente o rendimento recebido de fundo imobiliário (FII) é isento de imposto de renda caso o fundo atenda a alguns critérios preestabelecidos, o que acontece com a grande maioria dos FII disponíveis no mercado.

Por fim, é importante trabalhar com três cenários: conservador, realista e otimista. Isso trará uma clareza melhor do que pode acontecer caso haja algum contratempo no meio do caminho e torna possível se preparar melhor para lidar com ele.

Jailon Giacomelli é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar). Email: jailon@parmais.com.br

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. 

Texto publicado no site Época Negócios em 20 de abril de 2021.

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