Tabela SAC ou Price: qual escolher no financiamento imobiliário?

Renan Lima, CFP®, responde:

O mercado imobiliário está se reaquecendo e a maioria das pessoas busca por financiamentos para a compra do imóvel e, ao analisar as opções, se depara com dois sistemas muito comuns de cálculo: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price. Diante destas opções, é muito importante entender as diferenças para tomar a melhor decisão.

No SAC a amortização do saldo devedor acontece de forma constante, como o próprio nome já diz: sistema de amortização constante. Como o valor da amortização é constante, as prestações serão decrescentes, uma vez que o saldo devedor será reduzido a cada parcela.

A título de exemplo, veja abaixo a simulação das três primeiras prestações de um financiamento de um imóvel de R$ 1 milhão, por 30 anos (360 meses), considerando uma taxa de juros de 7% ao ano (CET: Custo Efetivo Total).

Sistema SAC

PARCELAPRESTAÇÃOJUROSAMORTIZAÇÃOSALDO DEVEDOR
1R$ 8.611,11R$ 5.833,33R$ 2.777,78R$ 997.222,22
2R$ 8.594,91R$ 5.817,13R$ 2.777,78R$ 994.444,44
3R$ 8.578,70R$ 5.800,93R$ 2.777,78R$ 991.666,67

Já na Tabela Price, também conhecida como sistema Francês, o que se mantém constante é o valor da prestação e a amortização cresce com o tempo, à medida em que o saldo devedor diminui e, consequentemente, os juros caem.

Tabela Price

PARCELAPRESTAÇÃOJUROSAMORTIZAÇÃOSALDO DEVEDOR
1R$ 6.653,02R$ 5.833,33R$ 819,69R$ 999.180,31
2R$ 6.653,02R$ 5.828,55R$ 824,47R$ 998.355,84
3R$ 6.653,02R$ 5.823,74R$ 829,28R$ 997.526,55

A grande diferença entre os dois sistemas é que no SAC, devido a parcela inicial maior, a redução do saldo devedor é mais rápida do que no sistema Price.

Nos exemplos apresentados, a amortização na Tabela Price começa em R$ 819 e no SAC em R$ 2.777. Assim, é possível verificar que a redução do saldo devedor ao longo das parcelas é menor na Price do que no SAC. Ao final, isso provoca uma diferença no valor total pago em cada um dos sistemas de cálculo. Portanto, no SAC a redução do saldo devedor é maior no começo do contrato, o que torna a 1ª prestação do financiamento maior do que na Tabela Price, quando considerada a mesma taxa de juros.

Price SAC
R$ 2.395.088,98 R$ 2.052.916,67
VALOR TOTAL PAGO VALOR TOTAL PAGO
   

É importante salientar que o valor apresentado na simulação é um valor nominal. Deve ser levado em consideração em uma simulação mais detalhada, o valor do dinheiro no tempo. Nesse sentido, a diferença da prestação na tabela SAC e Price, durante o tempo, poderia ser aplicado em investimentos, promovendo mudanças na diferença final. Portanto, é possível afirmar, a partir do exemplo apresentado, que o valor de juros pagos é menor devido a característica da tabela SAC.

Conclui-se, assim, que os sistemas possuem características distintas. No Sistema SAC a prestação será maior no início, o que poderá comprometer significativamente o orçamento. Já na Tabela Price, são pagas prestações menores e constantes, o que pode dar mais segurança para algumas pessoas. No SAC as parcelas são maiores no início, porém, decrescentes, até um momento que as prestações se igualam e depois a relação se inverte, comparada a Price. Vale salientar ainda que para quem tem a intenção de antecipar a quitação do Saldo Devedor, o SAC se mostra mais interessante, uma vez que prestação inicial é mais alta e amortização constante, que faz o saldo devedor cair mais rapidamente. Portanto, o melhor a fazer é se planejar para uma compra tão importante e escolher aquele sistema que considera mais adequado para o seu momento de vida e orçamento. Planeje e seja feliz!

Renan Lima é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail:renanlima10@gmail.com

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Texto publicado no site Época Negócios em 29 de dezembro de 2020.

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