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Tabela SAC ou Price: qual escolher no financiamento imobiliário?

Renan Lima, CFP®, responde:

O mercado imobiliário está se reaquecendo e a maioria das pessoas busca por financiamentos para a compra do imóvel e, ao analisar as opções, se depara com dois sistemas muito comuns de cálculo: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price. Ou seja, diante destas opções, é muito importante entender as diferenças para tomar a melhor decisão.

No SAC a amortização do saldo devedor acontece de forma constante, como o próprio nome já diz: sistema de amortização constante. Como o valor da amortização é constante, as prestações serão decrescentes, uma vez que o saldo devedor será reduzido a cada parcela.

A título de exemplo, veja abaixo a simulação das três primeiras prestações de um financiamento de um imóvel de R$ 1 milhão, por 30 anos (360 meses), considerando uma taxa de juros de 7% ao ano (CET: Custo Efetivo Total).

Veja também: Como escolher entre as opções de financiamento imobiliário?

Sistema SAC

PARCELAPRESTAÇÃOJUROSAMORTIZAÇÃOSALDO DEVEDOR
1R$ 8.611,11R$ 5.833,33R$ 2.777,78R$ 997.222,22
2R$ 8.594,91R$ 5.817,13R$ 2.777,78R$ 994.444,44
3R$ 8.578,70R$ 5.800,93R$ 2.777,78R$ 991.666,67

Já na Tabela Price, também conhecida como sistema Francês, o que se mantém constante é o valor da prestação e a amortização cresce com o tempo, à medida em que o saldo devedor diminui e, consequentemente, os juros caem.

Tabela Price

PARCELAPRESTAÇÃOJUROSAMORTIZAÇÃOSALDO DEVEDOR
1R$ 6.653,02R$ 5.833,33R$ 819,69R$ 999.180,31
2R$ 6.653,02R$ 5.828,55R$ 824,47R$ 998.355,84
3R$ 6.653,02R$ 5.823,74R$ 829,28R$ 997.526,55

A grande diferença entre os dois sistemas é que no SAC, devido a parcela inicial maior, a redução do saldo devedor é mais rápida do que no sistema Price.

Nos exemplos apresentados, a amortização na Tabela Price começa em R$ 819 e no SAC em R$ 2.777. Dessa forma, é possível verificar que a redução do saldo devedor ao longo das parcelas é menor na Price do que no SAC. Ou seja, ao final, isso provoca uma diferença no valor total pago em cada um dos sistemas de cálculo. Portanto, no SAC a redução do saldo devedor é maior no começo do contrato, o que torna a 1ª prestação do financiamento maior do que na Tabela Price, quando considerada a mesma taxa de juros.

Price SAC
R$ 2.395.088,98 R$ 2.052.916,67
VALOR TOTAL PAGO VALOR TOTAL PAGO
   

O que deve ser levado em consideração

É importante salientar que o valor apresentado na simulação é um valor nominal. Ou seja, deve ser levado em consideração em uma simulação mais detalhada, o valor do dinheiro no tempo. Nesse sentido, a diferença da prestação na tabela SAC e Price, durante o tempo, poderia ser aplicado em investimentos, promovendo mudanças na diferença final. Portanto, é possível afirmar, a partir do exemplo apresentado, que o valor de juros pagos é menor devido a característica da tabela SAC.

Conclui-se, assim, que os sistemas possuem características distintas. No Sistema SAC a prestação será maior no início, o que poderá comprometer significativamente o orçamento. Já na Tabela Price, são pagas prestações menores e constantes, o que pode dar mais segurança para algumas pessoas. No SAC as parcelas são maiores no início, porém, decrescentes, até um momento que as prestações se igualam e depois a relação se inverte, comparada a Price. Vale salientar ainda que para quem tem a intenção de antecipar a quitação do Saldo Devedor, o SAC se mostra mais interessante, uma vez que prestação inicial é mais alta e amortização constante, que faz o saldo devedor cair mais rapidamente. Portanto, o melhor a fazer é se planejar para uma compra tão importante e escolher aquele sistema que considera mais adequado para o seu momento de vida e orçamento. Planeje e seja feliz!

Renan Lima é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail:[email protected]

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. 

Texto publicado no site Época Negócios em 29 de dezembro de 2020.

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