Seu Planejamento Financeiro

Tenho um terreno em um condomínio que vale entre R$ 100 mil e R$ 140 mil. Recentemente vi um anúncio de novo empreendimento imobiliário na cidade. Vale a pena vender meu terreno para comprar um flat comercial, a R$ 140 mil, que eu poderia alugar por R$ 2 mil quando pronto?

Rafael Cremaschi, CFP®, responde:

Caro leitor,

Trocar um ativo (terreno) que não gera uma renda por outro ativo (flat) que pode gerar uma renda sempre é algo bem-vindo. O terreno hoje gera custos, IPTU, uma cota de condomínio (provavelmente), além de manutenção do próprio terreno, portanto, além de não gerar uma renda recorrente, ele é custo para você. Porém, devemos prestar atenção em alguns detalhes e fazer uma análise melhor.

A compra do flat depende da venda do terreno e entre R$ 100 mil e R$ 140 mil existe uma diferença expressiva. Um ponto muito importante a considerar é que a venda do terreno pode ter incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital, além da corretagem sobre a venda.

Vamos considerar que a venda do terreno gere um valor líquido (deduzidos custo da corretagem e IR sobre ganho de capital) de R$ 100 mil. Como será efetuado o pagamento da diferença para o flat? Terá que fazer um financiamento? Possui recurso para o complemento do valor? São pontos que devem ser verificados para a viabilidade da compra do flat. Caso tenha que financiar, terá que pagar juros para pagar a diferença. Uma possibilidade é de o vendedor do vendedor do flat financiar parte ou total desse valor durante a obra, o que no geral tem um custo menor do que o financiamento imobiliário. Caso necessite de um financiamento bancário deve ficar atento com os juros e o tipo de financiamento. Você deve se preparar também para gastos com a mobília do flat, caso não esteja já programado no empreendimento.

Muitos empreendimentos de flat comercial já são vendidos junto com um pool hoteleiro, no qual o empreendimento já oferece um contrato de administração da sua unidade e das demais, no qual consta deveres e direitos, sendo que os participantes recebem o mesmo valor mensalmente, independentemente de sua unidade ter sido mais ou menos alugada. Como você se refere a um flat comercial, pode ser que tenha o pool hoteleiro e os flats serão geridos como um hotel. Nesse caso, deve-se ficar muito atento ao contrato. Quais são os seus deveres, se o custo do condomínio em caso de vacância será seu ou já está incluído no pool, por exemplo. O valor de R$ 2 mil foi uma projeção colocada pela empresa responsável pela venda? Para um valor desembolsado de R$ 140.000,00, um aluguel de R$ 2.000,00 parece ser excessivamente elevado. Vale a pena você observar se esse valor é realmente possível. Como existe sempre o risco de vacância a média do aluguel poderá ser menor. No pool hoteleiro esse risco é minimizado, porém o valor a receber pode ser menor do que o esperado, uma vez que depende da quantidade de unidades alugadas no mês. Outra vantagem do pool hoteleiro é que a empresa faz toda a gestão do pool de locação.

Caso não exista o pool hoteleiro, seus riscos aumentam e com ele a energia que terá que colocar no negócio, mesmo colocando uma pessoa para administrar a locação, o locador sempre precisa ter os cuidados de manutenção, o trabalho de ofertar sua unidade, entre outros. Pensando no risco de vacância, vale observar o mercado hoteleiro da sua região, qual a procura por hotéis e flats, quanto mais oferta, menores serão os níveis de ocupação e os valores também serão reduzidos. O empreendimento em questão está localizado em região com bom potencial de turismo, mesmo que for turismo de negócio? Esse é outro ponto importante a ser considerado.

Caso você precise financiar parte do valor do flat é importante observar se o valor do aluguel será suficiente para pagar os custos do financiamento. Importante lembrar, que o valor recebido de aluguel é bruto e esse valor ainda poderá sofrer tributação, podendo chegar a uma alíquota de 27,5% de IR.

Os investimentos em imóveis devem ser vistos como investimentos de longo prazo, não devendo ser tomada uma decisão de compra/investimento somente pela emoção, existem riscos nessas operações e devem ser observados cuidadosamente.

Rafael Cremaschi é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: rafael.cremaschi@messem.com.br.

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

Texto publicado no site Época Negócios em 21 de janeiro de 2020.

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