Vale a pena colocar para alugar um imóvel financiado?
Eu tenho dois imóveis financiados e ambos estão alugados. Com uma portabilidade, baixei significativamente a taxa de juros (para 7% a.a.). Agora, com os aluguéis dos apartamentos já se pagam as parcelas sem a necessidade de eu tirar o dinheiro do meu bolso. Estou aplicando o valor que tenho para amortizar em fundos imobiliários que estão tendo rentabilidade de 10%. Estou fazendo a lição de casa direito ou deveria amortizar os financiamentos?
Marcos Carvalho, CFP®, responde:
Primeiramente o ideal é analisar seus objetivos para o futuro, pois se o seu orçamento mensal já estiver comprometido, ou seja, com mais saídas de recursos do que entradas, uma boa opção seria diminuir custos mensais, realizando as quitações dos financiamentos para conseguir reduzir tal orçamento comprometido. Se esse não for o seu caso, continuar investindo seria uma boa opção, pois a rentabilidade que os fundos imobiliários vêm entregando está superando a taxa de juros que os financiamentos imobiliários têm. Dessa forma você irá conseguir liquidar os dois financiamentos em longo prazo sem precisar se descapitalizar e terá seus investimentos rentabilizados durante esse prazo. Importante levar em consideração que a maioria das cotas de fundos imobiliários é negociada em bolsa de valores, por isso existe risco de mercado na ocorrência de oscilações no valor das cotas. Então essa rentabilidade não é garantida para o futuro. Também é necessário avaliar que tipo de rentabilidade é essa, pois nos fundos imobiliários existem dois tipos de retorno: a de ganho de capital e a de dividendos. Vamos analisar as duas!
O ganho de capital se dá pela compra de uma cota de fundo imobiliário por um valor e posterior venda da mesma cota por um valor maior do que o de compra. Esse tipo de movimentação tem tributação de ganho de capital de 20% do lucro atualmente (ex. Valor da cota na compra: 100 reais. Valor da cota na venda: 120 reais. No caso, haverá IR de 20% sobre os 20 reais de lucro). Importante lembrar que fundos imobiliários são investimentos de renda variável, pois suas cotas são negociadas em bolsa de valores, por isso são considerados investimentos de longo prazo.
Os dividendos que são pagos pelos fundos imobiliários são isentos de IR para pessoa física quando atendidos três requisitos: o fundo imobiliário deve ser negociado em bolsa de valores ou mercado balcão; o cotista não pode ter 10% ou mais do total de cotas do fundo, e o fundo deve conter no mínimo 50 cotistas. Caso sejam atendidas todas essas observações, os rendimentos pagos a título de dividendos serão isentos de IR para pessoa física; caso contrário, são tributados em 20% da renda. No caso de pessoa jurídica, não há isenção de IR nas distribuições de dividendos e o IR será recolhido na alíquota de 20%.
Você deve analisar qual dos dois tipos de retorno é o seu caso atual. Se for ganho de capital, sua rentabilidade líquida não será de 10%, pois com o desconto do IR será de 8% líquida. Se sua renda vier através de dividendos isentos de IR, você terá uma rentabilidade líquida de 10%. É preciso analisar seus objetivos, seu horizonte de investimentos e também se seu orçamento mensal está adequado ao seu momento de vida. De todo modo, nos dois casos de renda que citamos, o retorno está acima da taxa de juros do financiamento, sendo assim essa pode ser uma ótima oportunidade de não amortizar os imóveis e manter os investimentos que estão rendendo acima da taxa de juros dos financiamentos.
Marcos Carvalho é especialista em investimentos e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 14 de março de 2022.