Vale a pena criar empresa de participações para gerir imóvel?
“Herdei alguns imóveis recentemente e não tenho muito tempo para fazer a gestão. Sou casado e os imóveis estão registrados na minha pessoa física. Do ponto de vista operacional e financeiro, vale a pena criar uma empresa de participações?”
Monica Eduarda Coin, CFP® ,responde:
Caro leitor, para responder ao seu questionamento, é interessante entender no que consiste essa modalidade empresarial e quais as possíveis vantagens e ônus envolvidos, bem como os conceitos de participações e de controle.
Quando uma sociedade é constituída por mais de um sócio, cada um possui determinado percentual sobre o patrimônio: as participações ou cotas. Ao sócio que detiver mais do que 50% do patrimônio total, caberá o poder de determinação frente aos fatos decisivos: o controle. Uma empresa de participações é aquela que tem controle sobre as participações em outras empresas.
Empresa de participações, ou holdings, são pessoas jurídicas constituídas com a finalidade de que bens e direitos sejam integralizados ao capital social para facilitar a gestão e obter benefícios fiscais e sucessórios. São adequadas para a administração do patrimônio de grupos que possuem diversos bens. Podem assumir a forma de sociedade limitada, sociedade anônima ou EIRELI, devendo observar todas as regras tributárias e empresariais atinentes à modalidade escolhida.
Especificamente quanto às holdings imobiliárias, estas são criadas com o propósito específico de reunir a propriedade de diversos imóveis para fins de compra, venda ou recebimento de aluguéis, remunerando os seus acionistas com os valores recebidos mediante essas operações. Embora possua custos para a abertura, tais como despesas de cartório, expedição de documentos, autenticações, honorários de advogado e de contador, além de custos de transferência da propriedade dos imóveis para integralização – ITBI de até 3% (compra-e-venda) ou ITCMD de até 8% (doação), e tarifas do respectivo registro de imóveis – as holdings podem trazer benefícios de ordem operacional e financeira.
Se os bens imóveis forem mantidos com a finalidade de obtenção de aluguéis, por exemplo, a holding se mostra uma opção vantajosa. Caso os bens sejam mantidos sob a propriedade de pessoa física, o imposto de renda incidente será de até 27,5% sobre a renda obtida. Sob a figura de uma holding, a tributação federal pode se resumir a 11,33% no regime de lucro presumido – considerando-se IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Caso os imóveis sejam mantidos com o objetivo de compra-e-venda, a análise da opção por uma holding exige estudo mais aprofundado do caso concreto. Se registrados sob a pessoa jurídica, a tributação será de 6,7% sobre o valor total da venda. Por outro lado, sob a pessoa física, a tributação federal será de 15% sobre o “ganho de capital” – diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda – além do ITBI municipal, que poderá incidir sobre o valor do imóvel ou da transação.
Pode-se afirmar que a holding traz como vantagem a administração una dos bens sob ela incorporados, o que – além de tornar mais cômoda a gestão para aqueles que não tenham tempo ou interesse em executá-la – se reflete também na redução da complexidade do patrimônio a ser inventariado: serão transferidas cotas, e não imóveis propriamente ditos. No entanto, nem sempre haverá a segurança de redução tributária.
Haverá situações em que a manutenção dos bens sob a pessoa física será mais vantajosa. Nessas hipóteses, caso o proprietário opte por auxílio na gestão dos bens, poderá buscar alternativas, tais como a contratação de profissionais do segmento imobiliário. Analise sempre com profundidade antes de tomar qualquer decisão e não aceite respostas genéricas. Consulte um planejador financeiro.
Texto publicado no jornal Valor Econômico em 25 de fevereiro de 2019.