Vale a pena manter um apartamento como investimento?
Rozana Ventura, CFP®, responde:
Investir em imóveis é uma cultura bastante enraizada no Brasil. É possível enumerar diversos fatores no desenrolar histórico do país que promoveram os imóveis como um dos principais veículos de investimento e reserva de valor. Olhando para a história recente, sem dúvida, o período inflacionário pelo qual a economia brasileira passou entre as décadas de 80 e 90 ainda é refletido na forma de consumir e de investir da população.
Para que seja possível analisar se é economicamente viável manter um imóvel como investimento, é importante levar em conta não só o potencial de valorização do bem, mas também os custos envolvidos na compra e manutenção do imóvel.
Também é necessário considerar o valor pelo qual é possível rentabilizar o investimento, que no caso do imóvel é configurado pelo recebimento de aluguéis. O risco de vacância (não conseguir alugar o imóvel), o risco de não conseguir o valor pretendido de aluguel e a baixa liquidez do ativo (não conseguir vender o imóvel rapidamente) também devem ser colocados na balança.
Considere um exemplo prático: um imóvel que foi adquirido por R$ 500 mil e que é locado por R$ 2.000,00 tem um rendimento bruto de 0,4% ao mês para o proprietário, proporcional a 4,9% ao ano. Com a rentabilidade calculada, o ideal é que o investidor faça a comparação com outras possibilidades de investimento, sempre levando em consideração os riscos e a baixa liquidez. Se o investidor consegue aplicar em um título de renda fixa à taxa de 8% a.a., por exemplo, o imóvel perde a atratividade, uma vez que o rendimento alcançado através do título é maior, com mais liquidez e menos risco.
O desenvolvimento do mercado financeiro permitiu a criação de instrumentos mais eficientes para quem quer investir em imóveis. Através dos fundos imobiliários, o investidor pode adquirir cotas de edifícios corporativos, galpões logísticos, shopping centers e até hospitais – são os chamados fundos de tijolo. Existem também fundos imobiliários que compram títulos atrelados à dívida imobiliária, cujos rendimentos são provenientes dos juros pagos por tais títulos (CRIs e LCIs). O cotista recebe a rentabilidade mensalmente, com crédito na conta da corretora onde ele mantém as cotas dos fundos custodiadas. Uma grande vantagem é que o rendimento creditado referente aos aluguéis ou ao pagamento de juros dos títulos de dívida é isento de imposto de renda para pessoas físicas, o que aumenta a atratividade desse tipo de investimento. Dessa forma, a possibilidade de diversificação entre diferentes imóveis e inquilinos, contratos mais alongados e o ganho de liquidez, uma vez que o investidor pode vender parte das suas cotas na Bolsa de Valores, são pontos positivos dessa modalidade.
Mas como se trata de um ativo negociado em bolsa, é importante que o investidor fique atento à possibilidade de oscilação de preços das cotas. Como bem explicou Benjamin Graham em seu livro “O investidor inteligente”, é como se todos os dias o “Sr. Mercado” batesse na sua porta e fizesse uma oferta pelo seu imóvel. Em alguns dias ele lhe dará boas propostas, em dias em que estiver de mau humor vai querer barganhar e lhe oferecerá um preço muito abaixo do justo. Cabe ao investidor decidir se vende ou não pelo preço proposto.
Nos fundos imobiliários também existe o risco de vacância do imóvel e inadimplência dos locatários. Por isso, é de extrema importância analisar a qualidade do imóvel que é gerido pelo fundo, bem como a qualidade dos inquilinos.
Em resumo, para determinar se é interessante ou não manter um apartamento como investimento, é preciso comparar o valor do aluguel em relação ao preço do imóvel com alternativas de investimentos e entender qual delas traz maior retorno para o investidor. Comparar o valor que se recebe através de um apartamento com a renda de aluguéis e o pagamento de juros recebidos através de um fundo imobiliário pode ser um bom parâmetro.
Para além das questões objetivas, o perfil do investidor, seus planos e o horizonte de tempo também devem fazer parte da equação. Muitas vezes a aquisição do imóvel traz um conforto emocional importante. Por envolver tantas variáveis que precisam ser equalizadas, é importante contar com o suporte de um planejador financeiro certificado para que a tomada de decisão seja feita de forma consciente e adequada.
Rozana Ventura é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no site Época Negócios em 15 de junho de 2021.