Seu Planejamento Financeiro

Vale a pena manter um apartamento como investimento?

Rozana Ventura, CFP®, responde:

Investir em imóveis é uma cultura bastante enraizada no Brasil. É possível enumerar diversos fatores no desenrolar histórico do país que promoveram os imóveis como um dos principais veículos de investimento e reserva de valor. Olhando para a história recente, sem dúvida, o período inflacionário pelo qual a economia brasileira passou entre as décadas de 80 e 90 ainda é refletido na forma de consumir e de investir da população.

Para que seja possível analisar se é economicamente viável manter um imóvel como investimento, é importante levar em conta não só o potencial de valorização do bem, mas também os custos envolvidos na compra e manutenção do imóvel.

Também é necessário considerar o valor pelo qual é possível rentabilizar o investimento, que no caso do imóvel é configurado pelo recebimento de aluguéis. O risco de vacância (não conseguir alugar o imóvel), o risco de não conseguir o valor pretendido de aluguel e a baixa liquidez do ativo (não conseguir vender o imóvel rapidamente) também devem ser colocados na balança.

Considere um exemplo prático: um imóvel que foi adquirido por R$ 500 mil e que é locado por R$ 2.000,00 tem um rendimento bruto de 0,4% ao mês para o proprietário, proporcional a 4,9% ao ano. Com a rentabilidade calculada, o ideal é que o investidor faça a comparação com outras possibilidades de investimento, sempre levando em consideração os riscos e a baixa liquidez. Se o investidor consegue aplicar em um título de renda fixa à taxa de 8% a.a., por exemplo, o imóvel perde a atratividade, uma vez que o rendimento alcançado através do título é maior, com mais liquidez e menos risco.

O desenvolvimento do mercado financeiro permitiu a criação de instrumentos mais eficientes para quem quer investir em imóveis. Através dos fundos imobiliários, o investidor pode adquirir cotas de edifícios corporativos, galpões logísticos, shopping centers e até hospitais – são os chamados fundos de tijolo. Existem também fundos imobiliários que compram títulos atrelados à dívida imobiliária, cujos rendimentos são provenientes dos juros pagos por tais títulos (CRIs e LCIs). O cotista recebe a rentabilidade mensalmente, com crédito na conta da corretora onde ele mantém as cotas dos fundos custodiadas. Uma grande vantagem é que o rendimento creditado referente aos aluguéis ou ao pagamento de juros dos títulos de dívida é isento de imposto de renda para pessoas físicas, o que aumenta a atratividade desse tipo de investimento. Dessa forma, a possibilidade de diversificação entre diferentes imóveis e inquilinos, contratos mais alongados e o ganho de liquidez, uma vez que o investidor pode vender parte das suas cotas na Bolsa de Valores, são pontos positivos dessa modalidade.

Mas como se trata de um ativo negociado em bolsa, é importante que o investidor fique atento à possibilidade de oscilação de preços das cotas. Como bem explicou Benjamin Graham em seu livro “O investidor inteligente”, é como se todos os dias o “Sr. Mercado”  batesse na sua porta e fizesse uma oferta pelo seu imóvel. Em alguns dias ele lhe dará boas propostas, em dias em que estiver de mau humor vai querer barganhar e lhe oferecerá um preço muito abaixo do justo. Cabe ao investidor decidir se vende ou não pelo preço proposto.

Nos fundos imobiliários também existe o risco de vacância do imóvel e inadimplência dos locatários. Por isso, é de extrema importância analisar a qualidade do imóvel que é gerido pelo fundo, bem como a qualidade dos inquilinos.

Em resumo, para determinar se é interessante ou não manter um apartamento como investimento, é preciso comparar o valor do aluguel em relação ao preço do imóvel com alternativas de investimentos e entender qual delas traz maior retorno para o investidor. Comparar o valor que se recebe através de um apartamento com a renda de aluguéis e o pagamento de juros recebidos através de um fundo imobiliário pode ser um bom parâmetro.

 Para além das questões objetivas, o perfil do investidor, seus planos e o horizonte de tempo também devem fazer parte da equação. Muitas vezes a aquisição do imóvel traz um conforto emocional importante. Por envolver tantas variáveis que precisam ser equalizadas, é importante contar com o suporte de um planejador financeiro certificado para que a tomada de decisão seja feita de forma consciente e adequada.

Rozana Ventura é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: rozana.ventura@yahoo.com.br

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. 

Texto publicado no site Época Negócios em 15 de junho de 2021.

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