Consultório Financeiro

Vale a pena receber aluguéis como pessoa jurídica?

“Recebo aluguel de 4 imóveis e ouvi dizer que posso economizar impostos se constituir uma pessoa jurídica. Vale a pena?”

Jaques Cohen, CFP®, responde, com a colaboração da advogada Helena Rippel Araujo:

Caro leitor,

Obrigado pela pergunta. Antes de focar nela, é bom pontuar a importância de enxergar o seu patrimônio como um todo, já que em um planejamento financeiro é comum negligenciar alguns cuidados mais básicos, como diversificação entre classes de ativos e exposição a perdas.

Feita a observação, vamos ao tema de manter seus imóveis sob Pessoa Física ou Jurídica. Ao longo do texto, você vai perceber que, para uma avaliação precisa, é necessário coletar algumas informações e considerar o seu contexto. Por isso, considere a decisão como um projeto, com prós e contras para colocar na balança.

A PF que tiver renda mensal acima de R$4664,68 será tributada em 27,5% nos alugueis que somar a esta. Já a PJ, não pode ser constituída sob o regime Simples Nacional, mas pode optar pelo regime de Lucro Presumido. Ele irá presumir que do total dos alugueis recebidos 32% constituem lucro, sobre o qual incidem IRPJ (15% a 25%) e CSLL (9%).

Por ter a base de calculo reduzida, a soma dos dois tributos passa a representar entre 7,68% e 10,88% dos alugueis, a depender do percentual de IR, que vai de 15 para 25 quando o lucro ultrapassa 20 mil por mês.

Após recolhimento de PIS e COFINS (3,65%), a tributação corresponderá a algo entre 11,33% e 14,53% dos aluguéis. Em comparação com os 27,5% da PF, verifica-se economia substancial. Esta é a principal vantagem matemática na balança.
Vamos às desvantagens.

Na transmissão dos imóveis incide o imposto municipal ITBI, em São Paulo de 3% sobre o valor venal de referência dos imóveis. É um custo que você terá no início da operação, junto com assessoria jurídica, constituição da empresa e registro de imóveis.

Na venda do imóvel você também pode ter custo adicional, já que na PJ o imposto recairá sobre o valor total e na PF ele será calculado apenas sobre o lucro auferido, com alíquota de 15%. Por isso, é imprescindível verificar o valor de declaração dos imóveis e simular os impostos na venda como PJ e como PF. Aqui vale lembrar que alguns imóveis têm condições especiais na PF, como os adquiridos antes de 1988.

Além disso, ao manter a PJ você terá de pagar um contador e algumas taxas. Portanto, cabe pesar na balança os custos iniciais, os benefícios e custos mensais e os possíveis impostos adicionais na venda do imóvel.

A este olhar, restará adicionar questões de contexto. Por exemplo, na existência de dívidas, o imóvel de moradia integralizado na PJ pode perder a condição de impenhorável.

Se casado, outra questão é a comunicação dos bens. Na constituição da PJ deve-se registrar de forma clara se os imóveis são particulares ou comuns ao casal. Misturar imóveis de origens diferentes pode embaralhar o entendimento jurídico em eventual divórcio.

Além disso, caso o seu planejamento contemple doar os imóveis em vida, ao fazê-lo sob uma PJ, você pode designar-se administrador, mantendo, além do usufruto, o direito de vendê-los. A empresa também pode agilizar a venda dos bens caso sejam divididos entre vários herdeiros, já que na PJ a decisão deixa de requerer unanimidade.

Vale salientar a necessidade de inscrição com objeto social específico, avaliando com cuidado a inclusão de atividades de outra natureza. Destaque para a gestão de aplicações financeiras, que geralmente implicaria tributação maior que na PF.

Considere contar com especialistas e lembre-se que a criação de uma empresa é uma estratégia dentro de um planejamento maior, que deve olhar, antes de tudo, para as pessoas por trás dele, assim como para realidade, contexto, riscos, sonhos e objetivos de cada um.

Jaques Cohen é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: contato@labdovalor.com.br

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: consultoriofinanceiro@planejar.org.br

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 23 de janeiro de 2017

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