Vale a pena vender meu apartamento e investir o dinheiro?
Muitos dizem que seria melhor pagar aluguel e investir o dinheiro ao invés de comprar um imóvel. Venho refletindo muito sobre o assunto e estou pensando em vender o meu imóvel e, com os rendimentos, pagar o aluguel e ainda deixar a aplicação render. Gostaria de saber se isso é mesmo vantajoso? Se eu vender, terei 450 mil na minha mão. Do que render mensalmente, pretendo tirar 2 mil para o aluguel. Qual restante daria para pagar o IR, cobrir a inflação e ainda me dar algum ganho? Quais aplicações seriam recomendadas para que eu tenha vantagem e sucesso nessa investida?
Feliphe Pereira, CFP®, responde:
Caro leitor,
O acompanhamento do mercado e a avaliação constante das alternativas patrimoniais são sinais de uma boa educação financeira, habilidade cada vez mais relevante na vida de uma pessoa.
O fato do imóvel normalmente possuir grande representatividade no patrimônio justifica as frequentes dúvidas sobre a possibilidade da venda como uma melhor forma de aproveitar os recursos, uma vez que provavelmente houve grande esforço da família para formação desse ativo.
Cenário econômico, taxas de juros e mercado imobiliário
Nos últimos anos, vivenciamos patamares elevados de taxas de juros no Brasil, onde a taxa básica de juros da economia (conhecida como “Taxa Selic”) chegou a 14,25% e permaneceu “acima de dois dígitos” por mais de 3 anos, sendo que os juros reais [acima da inflação] rondavam 6% ao ano.
Em paralelo, a “tempestade perfeita” se formava para o mercado imobiliário, com diminuição no ritmo do crédito, aumento na vacância dos imóveis, desaquecimento nos novos empreendimentos e redução na disposição das famílias em assumir longos (e pesados) financiamentos. Tudo isso impactou negativamente os preços dos imóveis na maior parte do país, interrompendo a partir de meados de 2015 o ciclo de alta iniciado na última década.
Tal cenário motivou muitos especialistas a recomendarem a “fuga dos imóveis”, uma vez que mesmo os investimentos financeiros mais conservadores superavam com folga os custos de aluguel de imóveis com mesmo valor, sobrando dinheiro para realização de investimentos ou até mesmo para custear as despesas.
Recentemente, o cenário econômico se transformou, e atualmente o mercado estima a taxa média Selic em 6,75 % para 2018 (Boletim Focus do BC – jan/18), com os juros acima da inflação rondando os 4% ao ano no médio prazo. Além disso, o mercado imobiliário dá sinais de recuperação, conforme observado nos principais índices do setor.
Questão financeira: Manter o imóvel ou vender para pagar aluguel
O índice CDI, que baliza grande parte das aplicações financeiras, apresentou variação de 0,54% em dezembro/17. Isso significa que dificilmente a rentabilidade líquida dos investimentos conservadores supera a casa de 0,5% ao mês, principalmente quando existe a necessidade de liquidez para pagar o aluguel mensal.
Não podemos esquecer ainda da possibilidade do “surgimento repentino” de outros custos no processo, a exemplo de pequenas reformas, custo de mudança, troca de móveis ou eletrodomésticos, caução para locação do imóvel, etc.
No contexto atual, esses fatores demonstram que foi reduzida a vantagem financeira no desinvestimento em imóveis para custear o aluguel a partir da rentabilidade de investimentos mais conservadores e líquidos (Tesouro Selic, investimentos de renda fixa atrelados ao CDI, etc), especialmente quando o objetivo é a obtenção ganhos além da inflação.
Até observamos algumas possibilidades de investimentos pré-fixados com rentabilidade bruta a partir de 9% no médio prazo, inclusive com opções de juros periódicos que proporcionariam alguma geração de caixa, como é o caso do Tesouro Prefixado com Juros Semestrais (NTN-F) e outros títulos pré-fixados, mas existe uma maior exposição a algum tipo de risco, seja de variação dos preços no mercado, crédito ou liquidez.
Enfim, quem pretende embarcar nesse tipo de jornada deve possuir disposição e capacidade para aceitar maiores riscos no mercado financeiro, ou reduzir o padrão da moradia com menores aluguéis.
Em termos de custos de oportunidade, também deve ser avaliado potencial de valorização do imóvel, influenciado por diversos fatores como acessibilidade, localização, estado de conservação e perspectivas acerca da região onde o imóvel está situado. Dependendo do município, o índice FipeZap pode ser uma boa referência para estimativa das tendências de preço.
Além disso, existem outras questões que ultrapassam a esfera financeira, incluindo efeitos psicológicos e comportamentais que envolvem a posse de um imóvel. Por vezes, a opção de deixar o valor aplicado optando pelo pagamento de aluguel fornece maior liberdade de escolha, que pode ser necessária a depender do momento de vida e da realidade profissional de cada um.
As inúmeras variáveis a serem consideradas tornam a decisão complexa, sendo recomendada uma avaliação aprofundada, onde apoio de um planejador financeiro pode facilitar uma boa análise à luz do seu perfil de risco, contexto familiar, impactos patrimoniais e objetivos de vida.
Feliphe Pereira é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]
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Texto publicado no site Época Negócios em 6 de fevereiro de 2018