Vale a pena vender um terreno para comprar um flat comercial?

Tenho um terreno em um condomínio que vale entre R$ 100 mil e R$ 140 mil. Recentemente vi um anúncio de novo empreendimento imobiliário na cidade. Vale a pena vender meu terreno para comprar um flat comercial, a R$ 140 mil, que eu poderia alugar por R$ 2 mil quando pronto?

Rafael Cremaschi, CFP®, responde:

Caro leitor,

Trocar um ativo (terreno) que não gera uma renda por outro ativo (flat) que pode gerar uma renda sempre é algo bem-vindo. O terreno hoje gera custos, IPTU, uma cota de condomínio (provavelmente), além de manutenção do próprio terreno, portanto, além de não gerar uma renda recorrente, ele é custo para você. Porém, devemos prestar atenção em alguns detalhes e fazer uma análise melhor.

A compra do flat depende da venda do terreno e entre R$ 100 mil e R$ 140 mil existe uma diferença expressiva. Um ponto muito importante a considerar é que a venda do terreno pode ter incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital, além da corretagem sobre a venda.

Vamos considerar que a venda do terreno gere um valor líquido (deduzidos custo da corretagem e IR sobre ganho de capital) de R$ 100 mil. Como será efetuado o pagamento da diferença para o flat? Terá que fazer um financiamento? Possui recurso para o complemento do valor? São pontos que devem ser verificados para a viabilidade da compra do flat. Caso tenha que financiar, terá que pagar juros para pagar a diferença. Uma possibilidade é de o vendedor do vendedor do flat financiar parte ou total desse valor durante a obra, o que no geral tem um custo menor do que o financiamento imobiliário. Caso necessite de um financiamento bancário deve ficar atento com os juros e o tipo de financiamento. Você deve se preparar também para gastos com a mobília do flat, caso não esteja já programado no empreendimento.

Muitos empreendimentos de flat comercial já são vendidos junto com um pool hoteleiro, no qual o empreendimento já oferece um contrato de administração da sua unidade e das demais, no qual consta deveres e direitos, sendo que os participantes recebem o mesmo valor mensalmente, independentemente de sua unidade ter sido mais ou menos alugada. Como você se refere a um flat comercial, pode ser que tenha o pool hoteleiro e os flats serão geridos como um hotel. Nesse caso, deve-se ficar muito atento ao contrato. Quais são os seus deveres, se o custo do condomínio em caso de vacância será seu ou já está incluído no pool, por exemplo. O valor de R$ 2 mil foi uma projeção colocada pela empresa responsável pela venda? Para um valor desembolsado de R$ 140.000,00, um aluguel de R$ 2.000,00 parece ser excessivamente elevado. Vale a pena você observar se esse valor é realmente possível. Como existe sempre o risco de vacância a média do aluguel poderá ser menor. No pool hoteleiro esse risco é minimizado, porém o valor a receber pode ser menor do que o esperado, uma vez que depende da quantidade de unidades alugadas no mês. Outra vantagem do pool hoteleiro é que a empresa faz toda a gestão do pool de locação.

Caso não exista o pool hoteleiro, seus riscos aumentam e com ele a energia que terá que colocar no negócio, mesmo colocando uma pessoa para administrar a locação, o locador sempre precisa ter os cuidados de manutenção, o trabalho de ofertar sua unidade, entre outros. Pensando no risco de vacância, vale observar o mercado hoteleiro da sua região, qual a procura por hotéis e flats, quanto mais oferta, menores serão os níveis de ocupação e os valores também serão reduzidos. O empreendimento em questão está localizado em região com bom potencial de turismo, mesmo que for turismo de negócio? Esse é outro ponto importante a ser considerado.

Caso você precise financiar parte do valor do flat é importante observar se o valor do aluguel será suficiente para pagar os custos do financiamento. Importante lembrar, que o valor recebido de aluguel é bruto e esse valor ainda poderá sofrer tributação, podendo chegar a uma alíquota de 27,5% de IR.

Os investimentos em imóveis devem ser vistos como investimentos de longo prazo, não devendo ser tomada uma decisão de compra/investimento somente pela emoção, existem riscos nessas operações e devem ser observados cuidadosamente.

Rafael Cremaschi é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected].

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Texto publicado no site Época Negócios em 21 de janeiro de 2020.