A tributação de imóvel no exterior

Sempre gostei de direcionar parte dos meus investimentos para imóveis com intuito de renda e hoje invisto tanto em imóveis propriamente ditos, quanto em fundos imobiliários. Gostaria de ter também renda em dólares e pensei em adquirir imóveis nos Estados Unidos e alugar. Se fizer isso, como é a tributação da renda dessa locação aqui no Brasil?

Leonardo Gomes, CFP®:

Os brasileiros estão aptos a realizar aplicações financeiras, ter a propriedade de bens e direitos e também participações societárias no exterior. Isto pode ser feito, atualmente, de duas maneiras: investimentos diretos como pessoa física ou então por intermédio de pessoas jurídicas. 

Para investimentos no exterior, os tributos irão incidir sobre os rendimentos e os ganhos de capital. Em caso de compra de um imóvel nos Estados Unidos, o aluguel proveniente dessa aquisição é tratado como rendimento. Esse recebimento é tributável pelo IRPF em bases mensais (carnê-leão), às alíquotas da tabela progressiva do imposto. Esses rendimentos devem ser posteriormente incluídos na Declaração de Ajuste Anual, compondo a somatória dos rendimentos tributáveis do exercício, para fins de apuração de saldo a pagar ou restituir de IRPF. 

Os ganhos de capital, em caso de venda desse mesmo imóvel com lucro no futuro, sujeitam-se ao IRPF definitivo à alíquota de 15% sobre o valor do ganho. Os ganhos de capital, ao contrário dos rendimentos, não afetam a apuração do IRPF na Declaração de Ajuste Anual, sendo meramente informados no campo de rendimentos sujeitos à tributação definitiva. 

Uma informação importante é que, tanto no caso de rendimento como no do ganho de capital, a incidência de IRPF não depende da transferência dos recursos financeiros para o Brasil. Havendo a disponibilidade do recurso em favor da pessoa física, ainda que essa disponibilidade tenha sido feita mediante depósito em conta corrente no exterior, estes valores serão tributados. Para apuração do valor tributável no Brasil, é preciso fazer a conversão do valor recebido pela pessoa física para reais, apurando-se então a base de cálculo do IRPF. 

Os aluguéis recebidos (ou qualquer outro rendimento), devem ser convertidos para reais pela cotação do último dia da primeira quinzena do mês anterior ao do recebimento. No caso dos ganhos de capital, a conversão para reais é realizada pela cotação do dia do recebimento. 

Tanto no caso de rendimento (aluguéis) como no caso de ganho de capital, o imposto eventualmente pago no exterior pela pessoa física, incidente sobre a mesma operação, pode ser compensado com o IRPF brasileiro. Esta é uma regra aplicada a países com quem o Brasil mantém tratado e que concedem o mesmo tratamento ao imposto pago no Brasil por residentes naquele país, como os Estados Unidos. Porém, os rendimentos e ganhos de capital pela pessoa física no exterior não podem ser compensados com as eventuais perdas que acontecerem no mesmo período, também no exterior. 

Um último ponto importante é se os bens, direitos ou aplicações financeiras no exterior tiverem sido adquiridos com rendimentos auferidos originalmente em moeda estrangeira. Para a tributação destes ganhos de capital, é desconsiderado o efeito da variação cambial do dólar dos EUA em relação ao real. Ou seja, se recurso disponibilizado para aquisição do bem tiver vindo do Brasil, a moeda que serve para base de cálculo para ganho de capital é o real. Se tiver sido proveniente de recursos auferidos no exterior, a moeda utilizada é a estrangeira. Essa medida não é aplicada para rendimentos (aluguéis), somente para ganhos de capital. 

Para a aquisição de imóvel no exterior, vale a pena atentar para os custos de manutenção envolvidos, que podem variar de acordo com a localização.

Leonardo Gomes é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 24 de novembro de 2014.