Como calcular o imposto sobre a venda de imóvel?
“Tenho 30 anos, R$ 40 mil em fundos (DI/renda fixa e multimercados) e um apartamento herdado que vale cerca de R$ 900 mil e está alugado. Meu salário é de R$ 5 mil (bruto) e o aluguel, R$ 1,4 mil depois do imposto de renda (IR). Sou solteiro e pretendo morar com minha namorada, talvez nesse apartamento, até conseguir vendê-lo. Quero vender o apartamento e comprar outro de até R$ 700 mil para fazer caixa, mas estou preocupado em pagar muitos impostos e perder parte do patrimônio. O valor do apartamento na declaração do imposto de renda é de R$ 150 mil. Que impostos devo pagar? Existe uma isenção no pagamento de IR se comprar outro imóvel em até seis meses? Isso inclui o montante que preciso pagar sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de venda?“
Sylvia Renata Aragão Nunes, CFP®:
Caro leitor, é bastante interessante sua opção por vender o apartamento recebido como herança e adquirir um imóvel de menor valor, pois seu patrimônio total está bastante concentrado em imóveis.
Uma vez realizada a venda, com o valor da diferença obtida, você poderá aumentar a parcela de seu patrimônio alocado em aplicações financeiras e assim criar um “colchão de reserva” – recursos que estarão disponíveis e poderão ser rapidamente acessados para complemento de renda mensal quando, eventualmente, houver custo superior aos recebimentos.
Quanto ao imposto pago, chama-se de ganho de capital e é calculado por meio da diferença entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição. Pode-se reduzir esse valor utilizando-se de alguns benefícios fiscais que levarão a um ganho de capital menor, uma vez que há algumas despesas que podem ser reduzidas da base de cálculo. São elas: custos de reformas e benfeitorias, custo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), corretagem e juros do financiamento imobiliário. É importante buscar comprovantes desses pagamentos, pois pode haver a necessidade de apresentação dos mesmos.
Para imóveis adquiridos antes do ano de 1988, o próprio sistema de cálculo da Receita aplica reduções gradativas no valor de imposto devido.
Sobre o valor final apurado como ganho de capital, há a incidência de uma alíquota de 15%. A forma de isenção de pagamento desse imposto mais conhecida envolve a compra de outro bem. Desta forma, quem utilizar a totalidade do recebimento da venda para comprar um ou mais imóveis residenciais fica livre da cobrança, respeitado o prazo máximo de 180 dias após a celebração do contrato de venda. Esse benefício poderá ser utilizado uma vez a cada cinco anos.
É importante lembrar que, para obter esse benefício, a intenção de compra de um novo imóvel deverá ser informada no programa GCap da Receita Federal. Caso a aquisição planejada não ocorra no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30 dias após esses seis meses para recolher o IR somente com juros, sem multa.
Em seu caso específico, a tributação será proporcional à parcela de recursos não utilizada em imóveis.
Há ainda três tipos de isenção total de pagamento deste imposto. São eles: venda de imóvel de até R$ 35 mil, bens adquiridos antes de 1969 e venda de único imóvel respeitado o valor limite de R$ 440 mil.
Cabe ressaltar que, caso não seja feita a opção pela venda do imóvel e o mesmo não seja usado para sua moradia, é importante rever o valor do aluguel cobrado, pois corresponde a um retorno de 0,16% ao mês quando comparado ao valor do imóvel. Apenas como exemplo, se considerarmos que o valor líquido estimado do imóvel (após IR de 15% sobre ganho de capital sem nenhuma dedução) de R$ 787.500,00 estivesse aplicado a 0,5% ao mês na poupança, aplicação de baixo risco e isenta de imposto de renda para pessoas físicas, sua remuneração mensal seria de R$ 3.937,50, bastante superior ao que você vem recebendo atualmente.
Sylvia Renata Aragão Nunes, CFP é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 05 de maio de 2014.