Comprar e vender imóvel ou comprar fundos imobiliários?

Qual a melhor opção?

Jailon Giacomelli CFP®, Responde:

De maneira geral, comprar e vender um imóvel físico diretamente ou comprar cotas de fundos imobiliários têm a mesma finalidade: buscar retorno financeiro com investimento no setor imobiliário.

Antes de tudo, é importante definir se o objetivo com o investimento é ganho de capital no longo prazo ou geração de renda. Busque entender claramente se a intenção é comprar um imóvel para vender com ganho no futuro – por exemplo, comprar um imóvel na planta para, quando a construtora entregar, vendê-lo com lucro – ou comprar um imóvel para ter renda de aluguel.

Depois de entender o objetivo, o próximo passo é saber qual valor será investido, pois a compra de imóveis normalmente exige um valor maior que a aquisição de cotas de fundos imobiliários. Aqui vale ressaltar que, mesmo que o valor total seja suficiente para comprar o imóvel, é importante verificar a diversificação do patrimônio como um todo. É muito comum investidores alocarem todos os recursos líquidos em imóveis e terem problemas pela falta de liquidez em alguma necessidade.

Vale lembrar que é fundamental manter uma reserva de emergência e um certo equilíbrio de valores alocados no patrimônio imobilizado e em aplicações financeiras.

Caso haja recursos suficientes para as duas opções, o próximo passo é ter acesso e proximidade a profissionais que garantam suporte à tomada de decisão. Recomenda-se um planejador financeiro certificado, um profissional de investimentos (preferencialmente um consultor de investimentos CVM ou um gestor credenciado na CVM) e um corretor de imóveis. Todos esses profissionais devem ser isentos de conflito de interesses, ou seja, devem oferecer suporte para decidir o que é melhor para o cliente.

Aqui fica claro que, além da dedicação em conhecer as opções, o sucesso do investimento na compra de imóveis vai depender da qualidade do serviço prestado pelo corretor e que uma boa performance do fundo imobiliário está ligada à qualidade do gestor do fundo.

Outro fator importante a ser considerado é o risco envolvido em cada situação. Além do risco do setor imobiliário, ao qual ambas as opções estão sujeitas, podemos citar:

·        Na compra de imóvel para revender com lucro no futuro, existe o risco de o bem não se valorizar conforme previsto e/ou de o prazo para revenda ser maior que o esperado;

·     O rendimento de aluguel do imóvel físico, assim como do fundo imobiliário, dependerá de fatores de mercado e do local escolhido;

·         Há também o risco de variação no valor por conta de fatores externos. No caso de imóvel físico, o valor pode permanecer no mesmo patamar da compra por um bom tempo e, para fundos imobiliários, a cota do fundo oscila diariamente de acordo com a oferta e a demanda, podendo apresentar prejuízo.

Com esse entendimento e os cuidados necessários citados acima, o próximo passo é fazer simulações comparativas com as opções que se encaixam nas necessidades do investidor. É possível desenvolver os cálculos e fazer as próprias análises, ou então contar com um planejador financeiro para dar suporte à tomada de decisão. Recomenda-se sempre a segunda opção, pois esse profissional traz um ponto de vista diferente e uma opinião imparcial e isenta.

Vale lembrar ainda que há custos (vacância e corretagem) e impostos (ganho de capital e imposto de renda) envolvidos em cada opção, que devem ser considerados para ter uma estimativa de ganho líquido das operações, pois é esse número que mais interessa na prática.

No caso dos impostos, os principais são:

·         Ganho com a compra e venda de imóvel: 15% sobre o ganho de capital;

·         Aluguel de imóvel recebido por pessoa física: tabela progressiva de imposto de renda (que pode chegar a 27,5%) sobre a renda recebida;

·        Ganho na venda de cotas de fundos imobiliários (FII): 20% sobre o ganho de capital;

·    Rendimento recebido de FII: atualmente o rendimento recebido de fundo imobiliário (FII) é isento de imposto de renda caso o fundo atenda a alguns critérios preestabelecidos, o que acontece com a grande maioria dos FII disponíveis no mercado.

Por fim, é importante trabalhar com três cenários: conservador, realista e otimista. Isso trará uma clareza melhor do que pode acontecer caso haja algum contratempo no meio do caminho e torna possível se preparar melhor para lidar com ele.

Jailon Giacomelli é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar). Email: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 20 de abril de 2021.