Comprar um imóvel só como investimento. É uma boa escolha?

Caio Leal, CFP, responde:

Caro Leitor,

Obrigado pela pergunta. Em primeiro lugar, precisamos ter em mente que Investimento é a aplicação de algum tipo de recurso (dinheiro ou títulos) com a expectativa de receber algum retorno futuro superior ao aplicado, compensando, inclusivamente, a perda de uso desse recurso durante o período de aplicação (juros ou lucros). Sendo assim, a compra de um imóvel com o fim de obter rendimentos futuros, seja pela valorização do imóvel, seja pelo recebimento de aluguéis, também é uma forma de “aplicar o dinheiro”.

Superada esta questão, vamos à diferenciação entre uma aplicação financeira tradicional e um investimento em imóveis.

Como falamos, as aplicações financeiras podem ser divididas em renda fixa ou renda variável. As aplicações em renda fixa são investimentos cujo rendimento (taxa de juros) é determinado no momento da compra do título, podendo ser pré-fixada, caso em que a rentabilidade é determinada na compra do título, ou pós-fixada, na qual a rentabilidade flutua de acordo com um índice de referência escolhido (exemplo: SELIC). Por outro lado, nas aplicações de renda variável os rendimentos não são conhecidos, ou não podem ser previamente determinados, pois dependem de eventos futuros, tais como os fatores conjunturais e econômicos, e, regra geral, buscam maiores rendimentos em decorrência do maior risco assumido. Cumpre lembrar que as aplicações tradicionais podem ser realizadas individualmente, via compra de títulos, ou via aquisição de quotas de fundos de investimento.

No que tange aos investimentos imobiliários, podemos dizer que eles possuem características tanto de renda fixa, como de renda variável. Os imóveis, quando alugados, geram rendimentos, que remuneram o investidor pela disponibilidade do recurso, no caso o imóvel, ademais eles possuem uma regularidade de pagamento e podem ser corrigidos anualmente por um índice, se assemelhando a aplicações de renda fixa. Na outra banda, podemos defender que não há previsibilidade sobre a valorização ou não dos imóveis, dado que seu valor venal flutua no tempo, em razão de variáveis macroeconômicas como: ciclo econômico e taxa de juros e variáveis únicas do imóvel como: liquidez e obsolescência, fazendo com que estes investimentos também assumam características de renda variável.

Assim, temos o investimento direto no ativo imobiliário que pode ser um terreno, imóvel comercial, residencial ou mesmo galpão industrial. Tal ativo pode ser mantido no patrimônio do investidor (Pessoa Física – PF) ou no patrimônio de uma Pessoa Jurídica (PJ) especialmente constituída para isso.

Regra geral, o investimento via PJ possui uma vantagem tributária frente ao investimento via PF, dado que a renda auferida pelos aluguéis deve ser tributada pelo Imposto de Renda a 27,5% na PF, enquanto que na PJ a renda é tributada à 14,53%[1]. A economia substancial é a principal vantagem, contudo, o investidor deve também ponderar, com auxílio dos seus advogados e contadores, os custos tributários e administrativos para a manutenção de uma empresa.

Caso o investidor se identifique com o mercado de imóveis, mas não tenha patrimônio suficiente disponível no momento, uma alternativa para evitar a complexidade e o alto custo de aquisição de um imóvel seria o investimento em quotas de um fundo imobiliário, produto financeiro em que o investidor adquire cotas de um condomínio que investe em ativos imobiliários. Com este produto o investidor mantém sua exposição em ativos imobiliários, vez que o fundo é obrigado a investir em ativos atrelados ao mercado imobiliário, a exemplo: imóveis comerciais, galpões industriais, terrenos, CRI[2], LCI. Sendo assim, o investidor pode ser remunerado tanto pelos rendimentos gerados pelos ativos do fundo, como também pela apreciação dos mesmos, com uma liquidez similar à investimentos de renda fixa ou variável, dado a possibilidade de alienar as quotas no mercado secundário.

Lembramos que um bom planejamento financeiro envolve a alocação de riscos de acordo com o perfil do investidor (conservador, moderado, agressivo), bem como a diversificação de investimentos para que, atendendo ao ditado popular, “nem todos os ovos sejam colocados em uma única cesta”. Desta sorte, o investidor precisa verificar quanto do seu patrimônio será destinado a investimentos imobiliários e quanto será destinado a outros tipos de investimentos, de modo a proteger-se de eventuais mudanças mercadológicas. Para tanto, a utilização de um planejador financeiro veste-se de extrema utilidade para simular a alocação de ativos dentro de um portfólio, primando sempre pela liquidez dos investimentos e pela situação financeira do cliente.

[1] Nas Pessoas Jurídicas que tributam o Lucro pela sistemática Presumida aplica-se sobre os rendimentos o coeficiente de presunção de Lucro de 32%, e, sobre esta base de cálculo a PJ recolhe 34% de IR e CSL, que somados perfazem uma alíquota efetiva de 10,88% (32% * 34%). Ademais, sobre a renda de aluguel incidem o PIS e a COFINS que somados chegam em 3,65%. Sendo assim a despesa tributária final é de 14,53% (10,88% + 3,65%).

[2] Certificado Recebíveis Imobiliários.

Texto publicado na Época Negócios em 05 de junho de 2018.