É melhor comprar ou alugar um imóvel com os juros assim?

Wellington Lanza, CFP®, responde:

As questões relacionadas à aquisição (ou não) de um imóvel para moradia certamente transcendem o atual momento de juros em perspectiva de ascendência. Essa decisão sempre foi influenciada pelas raízes culturais do brasileiro, que de modo geral, há muitas gerações, sempre valorizou a “tão sonhada casa própria”, tida como sinal de sucesso, status e, por vezes, até aceitação social. Essa leitura de necessidade patrimonial imobiliária foi agravada pelo efeito inflacionário da década de 1980, que tornava os imóveis próprios uma espécie de “porto seguro” para aqueles que os possuíam.

Ainda que atualmente essa visão não tenha sofrido considerável alteração, a sofisticação do mercado financeiro e das alternativas de investimento e a maior estabilidade econômica brasileira sugerem que, antes dessa aquisição tão representativa para o patrimônio, alguns fatores sejam analisados.

Sob o aspecto quantitativo, os fatores essenciais à referida tomada de decisão passam obrigatoriamente pela avaliação financeira das alternativas, que por sua vez vão requerer dados tais como o valor do aluguel e o valor à vista do imóvel (caso haja essa disponibilidade de recurso) ou os valores das prestações e taxas de juros do financiamento (se for esse o caso).

De forma muito prática e simples, por exemplo, se a pessoa já possui o recurso disponível para a aquisição à vista do bem e o valor do aluguel (considerando seus reajustes) supera os rendimentos (juros) que esse recurso financeiro está proporcionando, pode-se ter um importante motivo para a aquisição do imóvel. Por outro lado, se eventualmente o mesmo investimento (no qual está alocado o dinheiro para a aquisição do imóvel) estiver proporcionando (ou apresentar perspectivas de proporcionar) constantemente juros superiores ao valor do aluguel, talvez seja mais vantajoso adiar a decisão de compra, sobretudo neste atual momento de projeções de subida da taxa básica de juros. Porém, há outros fatores que devem compor essa avaliação.

Ainda sob a ótica financeira, algumas situações devem ser previstas, tais como um indesejado caso de desemprego ou redução de renda. Deve-se avaliar se, de que forma e por quanto tempo haveria capacidade de manutenção do pagamento das parcelas do financiamento nesse caso.

Quanto ao planejamento familiar, sugere-se observar se há previsão de aumento no número dos membros da família, o que poderia vir a requerer um imóvel maior adiante. E ainda, como fenômeno mais recente e igualmente importante, encontra-se a aceleração do chamado home office, fator que interfere diretamente na decisão de aquisição imobiliária e nos critérios de tamanho e localização, a depender das atuais mas também das futuras diretrizes e regras que podem vir a ser adotadas no trabalho. 

Sem a pretensão de esgotar esse tema, visando a inserção de outro pilar fundamental do planejamento orçamentário das famílias, antes de qualquer decisão que envolva desembolso ou assunção de compromisso financeiro é imprescindível uma prévia constituição da chamada reserva de emergência, que é a disponibilidade financeira acessível que deve ser equivalente a no mínimo 6 meses dos gastos mensais, considerando que, no caso de uma imprevista necessidade, um imóvel possui baixa liquidez, ou seja, a sua venda pode não ocorrer de forma tão imediata.

Portanto, após uma recomendável e extensa pesquisa de ofertas (em especial das taxas de financiamento), todas as condições financeiras apresentadas devem ser minuciosamente avaliadas e comparadas da mesma forma que é feita a avaliação de viabilidade financeira de um projeto, ponderando adicionalmente todos os demais aspectos qualitativos, conforme os exemplos mencionados. 

Wellington Lanza é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 15 de fevereiro de 2022.