Comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Renato Faraco, CFP®, responde:

Prezado leitor, sua pergunta é uma ótima oportunidade para esclarecer as vantagens de se investir em imóvel ou fundo imobiliário, considerando seu interesse pelo mercado imobiliário.

Inicialmente, cabe esclarecer que imóveis são considerados investimentos em renda variável, ou seja, o retorno do capital investido não pode ser dimensionado no momento da aplicação, podendo variar positiva ou negativamente ao longo do tempo, de acordo com seu desempenho no mercado (perfil de risco alto). Já os fundos imobiliários podem ser considerados híbridos entre renda fixa e variável. Assim, é importante que alocações de recursos nesta modalidade de investimento estejam alinhadas ao seu “perfil de investidor”, ou seja, se você é mais conservador, moderado ou agressivo em seus investimentos.

Também é importante definir seu objetivo com este investimento e por quanto tempo deseja manter os recursos alocados. Investimentos em renda variável como o segmento imobiliário, tendem a gerar resultados mais atrativos quando o horizonte de tempo é maior.

Cabe ainda uma informação importante: fundos imobiliários investem no segmento imobiliário sob 4 diferentes modalidades: Renda (compra e venda, e locação de imóveis), Títulos (aplicação em títulos imobiliários como LCI ou CRI), Empreendimentos (obtenção de lucro na construção e venda de imóveis) e Fundo de Fundos (aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, visando obter ganhos com sua valorização futura). Embora todas sejam interessantes, para uma avaliação adequada, devemos comparar a compra de um imóvel com a aquisição de cotas de fundos imobiliários na modalidade Renda, cujas características são mais semelhantes. 

Esclarecidas as questões acima, vamos às características principais de cada opção de investimento:

Administração e Gestão

Ao comprar um imóvel, você será responsável por toda administração e gestão, envolvendo a prospecção, negociação, documentação, manutenção, segurança, impostos, provável locação e possível venda futura. Estas tarefas podem ser realizadas por terceiros, mas implicam em custos adicionais que certamente irão reduzir o resultado esperado desta modalidade de investimento.

Para investir em um fundo imobiliário, é recomendável  que você analise relatórios da administradora e de analistas de mercado, as principais informações sobre o fundo: onde investe, grau de diversificação, taxa de administração/gestão, vacância, localização dos ativos, e rentabilidade (variação da cota + dividendos distribuídos ao longo do tempo) dentre outras. O processo de compra e venda de cotas destes fundos é semelhante ao de ações, através da Bolsa de Valores (B3) e com o auxílio de uma corretora de valores.

Tributação

Se Pessoa Física, a receita obtida com o aluguel do imóvel deverá somar-se às demais rendas tributáveis e a alíquota será de acordo com a renda total obtida, podendo variar de zero a 27,5%. No caso da venda do imóvel, o imposto de renda também pode variar de zero (situações de isenção) até 30% sobre o lucro auferido (ganhos acima de R$ 20 milhões). Para ganhos até R$ 1 milhão, a alíquota do IR é de 15%.

No caso de fundos imobiliários, atualmente os dividendos recebidos são isentos de imposto de renda. Sobre o lucro auferido quando da venda das cotas do fundo, incide uma alíquota fixa de 20%.

Liquidez, Volatilidade e Autonomia na Gestão

A liquidez e o preço do imóvel podem variar ao longo do tempo, em razão de sua atratividade no mercado e de variações na oferta e demanda. Não são raros os casos cujo prazo de venda supera 12 meses. Por outro lado, o proprietário possui total autonomia nas decisões sobre a administração do imóvel adquirido.

No caso de fundos imobiliários, a liquidez e a volatilidade no valor das cotas variam conforme o fundo investido, mas via de regra, são maiores do que as de um imóvel. Na gestão do fundo, há pouca participação dos cotistas. Assembleias são convocadas para aprovação das contas da administradora e em assuntos importantes, mas a opinião individual do cotista tem pouca relevância nas decisões.

Diversificação do Risco

A compra de um imóvel requer normalmente uma certa quantia de recursos, ainda que o imóvel seja pequeno e de baixo valor. O risco, em geral, fica concentrado naquele ativo adquirido.

Já o fundo imobiliário, por ser transacionado em cotas, permite ao investidor aplicar uma pequena soma de recursos em cada um e escolher diferentes perfis (escritórios, galpões, shopping centers, etc) a fim de diversificar seu risco.

Enfim, o Investimento em Fundos Imobiliários consumirá menos recursos na sua gestão e administração, sofrerá menor tributação de IRPF, permitirá maior diversificação de risco e tenderá a ter maior liquidez no momento da venda de suas cotas. Já a Aquisição do Imóvel oferecerá maior autonomia na gestão do ativo e seu valor de mercado tenderá a sofrer menor volatilidade.

Caberá ao leitor avaliar qual modalidade de investimento está mais adequada ao seu modo de investir e aos seus objetivos. Boa Sorte!

Renato Faraco é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 11 de fevereiro de 2020.