É melhor financiar um imóvel pela TR ou pelo IPCA?

 Silvio Paixão, CFP®, responde:

Prezada Leitora/Caro Leitor,

A compra de um imóvel é uma decisão a ser tomada serenamente, estudando-se aspectos relacionados ao imóvel, o seu financiamento e às suas características, particularidades,  e momento de vida, bem como as tendências profissionais e, sim, mudanças econômicas à frente, consciente de que a incerteza faz parte do processo, especialmente em projetos de longo prazo, que podem durar quase toda nossa vida útil profissional.

Neste contexto, é preciso assertividade nas hipóteses e considerações dos efeitos da sua decisão, pois algumas condicionantes exigirão correção de rumos, e outras mitigação de riscos.

Ao se analisar a compra financiada do imóvel, é preciso considerar os custos da compra, mudança/decoração e do financiamento em si – considere, também, despesas e impostos que acompanharão o imóvel – IPTU, reformas, reparos, gastos de manutenção preventiva e, se for imóvel em condomínio, as despesas condominiais e taxas extras aprovadas em assembleias.

Outro ponto de atenção é o instituto da “alienação fiduciária”, ele determina que o imóvel só será seu após o pagamento da última prestação. Se, algo inesperado acontecer que te impeça de pagar mais que três prestações consecutivas, o acionamento legal por inadimplência fará você perdê-lo para a instituição financeira. É claro, apólice(s) de seguro pode(m) minimizar o risco de perda do imóvel, por desemprego, doença de quem compõe a renda bruta considerada (sua ou da família), portanto estude as coberturas contratadas, e se não forem adequadas, contrate coberturas adicionais. 

Feitas essas considerações, e antes de optar pela TR ou IPCA, verifique cuidadosamente o tipo de sistema de financiamento que melhor te atende: o SAC (de prestações decrescentes); ou o PRICE (de prestações constantes) – para essa análise, considere que o IPCA e a TR não variarão. Se você estiver no começo da carreira e com possibilidade de evolução profissional e da remuneração positivas, a opção mais adequada pode ser o PRICE; mas, se vislumbra quitá-lo antecipadamente, ou se tiver cumprido 40% ou mais da vida útil profissional, com chances menores de crescimento salarial, então o SAC pode ser o mais indicado – ATENÇÃO: essas considerações são válidas para assalariados; se você ganha bônus por desempenho e PLR mais agressivos, a decisão pode diferir, já que amortizações extraordinárias poderão ser feitas e os saldos devedores diferem no tempo entre o SAC e o PRICE.

Chegamos na análise da escolha do tipo de indexador do contrato de financiamento imobiliário: TR ou IPCA? 

• A TR é um índice derivado do custo de captação dos bancos, cuja fórmula sempre buscou alinhar diferenças entre rendimentos brutos e líquidos dos produtos de renda fixa e da poupança. Seu algorítmo de cálculo, que tem por patamar a SELIC, e as mudanças legais anularam seu impacto nas prestações dos financiamentos imobiliários;
• O IPCA é um índice de inflação que representa a variação do custo mensal da cesta de consumo do brasileiro médio.

Veja, se o custo de captação dos bancos crescer e não mudar o algoritmo, ou a legislação, a TR pode voltar a pressionar os custos dos financiamentos imobiliários. O IPCA, por sua vez, deve espelhar o poder aquisitivo corrente da população. Como existem esses dois indexadores nos financiamentos imobiliários, os bancos buscam equalizar as diferenças previstas entre os dois indexadores via diferentes taxas de juros complementares em cada um deles – se as previsões fossem precisas e seguras, seria indiferente usar um ou outro indexador.

No momento, os financiamentos imobiliários, mesmo por prazos longos, apresentam “previsão de variação anual” ZERO para a TR e de 4% a.a. para o IPCA (sem intervalos de flutuação) – por isso, contratos em IPCA agregam taxa de juros complementar de 4% a.a. (custo efetivo 8,16% a.a.); já os contratos em TR trazem taxa de juros complementar de 8,5% a.a.. Se o IPCA variar acima de 4,35% a.a., poderá tornar desvantajosos contratos em IPCA (sem considerar uma possível alteração da TR). Por isso, em suas considerações, pondere a volatilidade desses indexadores e a possibilidade da TR tornar-se positiva ou ser mudada, o que pode vir a desfavorecer contratos em TR.

O mercado financeiro e a economia nunca estiveram tão imprevisíveis, sua escolha precisa se basear nas análises das possíveis variações desses indexadores perante sua futura capacidade financeira. Use o limite de comprometimento da renda exigido pelos bancos, próximas a 20% da renda bruta considerada, como um bom indicativo para análises comparativas de comprometimento da sua renda versus o peso das prestações e custos do imóvel.

Silvio S. Paixão é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].  

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Texto publicado no site Época Negócios em 30 de junho de 2020.