É um bom momento para investir em fundos imobiliários?
Márcio Wolter Filho, CFP®, responde:
Olá, leitor(a)! Normalmente a resposta mais comum para questionamentos envolvendo investimentos é “depende” e, para sua pergunta, não será diferente. Antes de tudo, é importante conhecermos bem do que se trata esse produto financeiro. O fundo de investimento imobiliário (FII) é um tipo de fundo composto por ativos do mercado imobiliário e administrado por um gestor profissional, que é o responsável por fazer a compra e venda desses ativos.
Esses fundos são comercializados por meio de Bolsa de Valores, assim como as ações, e assim como elas são considerados investimentos de renda variável, portanto possuem maior risco – tanto de perder quanto de ganhar – se comparados com, por exemplo, a renda fixa. Existem três tipos de FIIs: fundos de tijolo (imóveis físicos), fundos de papel (títulos lastreados em imóveis) e fundos de fundos (FIIs que compram cotas de outros FIIs). Uma grande característica desses fundos é o pagamento de rendimentos, normalmente mensais. Como, na maioria das vezes, os fundos possuem imóveis alugados, há distribuição conforme a entrada dessa receita, após todos os custos da estrutura quitados. Outra característica é a ausência de imposto de renda nesses rendimentos. Apenas há custo com o imposto na situação de venda, com lucro, das cotas desses fundos – nessa situação, a alíquota é de 20%.
Adicionalmente, é imprescindível, já de início, conhecer seu perfil de risco. Para isso, temos o processo chamado de suitability, disponibilizado pelas instituições financeiras, que auxilia a identificar se você se enquadra como investidor conservador, moderado ou arrojado – através da API (Análise de Perfil do Investidor) – e também faz uma avaliação dos produtos que podem compor sua carteira de investimentos, entre eles os fundos imobiliários. Outro ponto é a reserva de segurança, ou seja, ter algo como 6 meses de despesas (aqui o prazo varia de caso a caso) investidos com segurança, liquidez imediata e rentabilidade condizente com o CDI – fundos atrelados a esse índice, um CDB pós-fixado com liquidez diária e o título público Tesouro Selic são exemplos.
Deve-se também levar em conta uma questão crucial na montagem da sua carteira, que é a diversificação, evitando concentrar o seu capital em apenas um tipo de produto. Dessa forma, enquanto alguns ativos vão mal, outros podem ir bem, gerando um equilíbrio, menos volatilidade e maior previsibilidade.
Dito isso e considerando que todas essas etapas foram superadas, é preciso refletir sobre os seus objetivos. Se for compor sua renda, ter um ganho passivo, pensando inclusive no seu futuro (longo prazo), sem grande preocupação com a oscilação das cotas, com novos aportes ao longo desse horizonte de prazo, pode-se dizer que é difícil prever quando seria um momento ruim. Boa parte dos FIIs fazem bem o papel de compor uma carteira “previdenciária”. Se, no seu caso, você possui um valor já separado para esses investimentos, uma boa estratégia pode ser a compra em partes – aqui é preciso considerar, entre outros fatores, o prazo imaginado para a aposentadoria.
Porém, é importante que você saiba que há riscos envolvidos, como a vacância dos imóveis e o próprio aumento da taxa de juros no Brasil – o que pode fazer com que o investidor prefira sair do FII e consiga a mesma rentabilidade em algo mais seguro, o que pode ocasionar queda no valor das cotas. Já a alta da inflação não chega a ser um grande problema, pois geralmente os contratos de aluguel dos imóveis são reajustados pelo IPCA ou IGP-M. Uma forma de se proteger mais é a escolha bem estudada dos ativos que vão compor sua carteira, ou seja, vale a pena entender cada vez mais esse mercado – ou, pelo menos, contar com alguém de confiança para ajudá-lo(a). Relatórios de análise de empresas especializadas ou mesmo das próprias instituições intermediadoras (banco, corretora…) podem servir também como subsídio.
Boa sorte com os seus objetivos e sucesso!
Márcio Wolter Filho é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no site Época Negócios em 01 de junho de 2021.