Fundo imobiliário gera renda passiva?
Romulo Graciose, CFP®, responde:
Você sabia que é possível obter uma segunda fonte de renda, complementar sua aposentadoria ou até mesmo se aposentar utilizando somente Fundos Imobiliários como fonte de renda passiva? Os dividendos desse tipo de ativo são livres de Imposto de Renda para pessoa física, pagando impostos apenas sobre a valorização das cotas, muitos ativos rendendo ótimos dividendos mensais de forma consistente a anos, superando pandemia e cenário de juros altos, além do que esse tipo de investimento tem uma forte tendência a se beneficiar da queda na taxa básica de juros (momento que estamos vivendo agora). Mas precisamos tomar alguns cuidados:
Precisamos conhecer a dinâmica e os riscos envolvidos nesse tipo de investimento. A maioria dos fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores e possui uma dinâmica de compra e venda similar com ações de grandes empresas, os riscos chamados “riscos de mercado” também são similares. Em momentos de pânico esse tipo de investimento pode sofrer uma grande perda momentânea de valor de mercado. A título de exemplo, durante os meses de fevereiro e março de 2020, por receios do Coronavírus, muitos fundos imobiliários chegaram a sofrer perdas de 30% e alguns até 50% de valor de mercado. Cerca de 3 a 5 meses depois, boa parte das perdas já tinham sido recuperadas.
Apesar do risco de mercado ser parecido com o risco de uma ação de empresa negociada na bolsa de valores, o risco de fundamento é totalmente diferente, isso porque, a maioria dos fundos de imobiliários (com pequenas exceções) não podem se endividar para realizar operações muito maiores do que o seu próprio capital permite, os custos operacionais dos fundos imobiliários são muito menores do que os custos operacionais de uma empresa. Isso torna o risco de crédito (ou risco de falência) de um fundo imobiliário muito menor do que o risco de uma empresa, por outro lado, a chance de um fundo imobiliário ter uma rentabilidade muito acima das rentabilidades padrões do mercado em um curto espaço de tempo é muito baixa (por exemplo, dobrar ou triplicar de valor em 1 ano), diferente de como acontece em algumas empresas em determinados momentos de seu crescimento. Apesar de render bons dividendos, crescimentos absurdos no valor da cota não devem acontecer com Fundos Imobiliários.
Cada fundo imobiliário tem seu foco, sendo alguns em galpões logísticos, outros em shopping, outros “lajes corporativas” (prédios comerciais), alguns são fundos de desenvolvimento (os valores captados são utilizados para construir uma propriedade e depois vendê-la, distribuindo todo o lucro), fundos de papeis (são fundos que compram títulos de dívida voltado ao mercado imobiliário), e alguns outros. Recentemente foram incluídos os FIAGRO e os Fundos de Infraestrutura, com estruturas e dinâmicas idênticas às dinâmicas dos Fundos Imobiliários, porém, alguns especialistas não consideram esses últimos como categorias de Fundos Imobiliários e sim um ativo à parte. Cada tipo de fundo imobiliário tem riscos específicos dos ativos que o fundo investe, importante entender esses riscos antes de investir.
Dar preferência à fundos multi-ativos (vários ativos em um único fundo). Para os fundos de papeis, não concentrar um alto percentual em um único emissor e o mais importante, não concentrar seus investimentos em um único tipo de fundo imobiliário.
Caso necessário, busque ajuda de um profissional qualificado.
Romulo Graciose da Silva é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 08 de janeiro de 2024