Imóveis: investimento direto ou via fundo?

Li a matéria “Fundos imobiliários são apostas de risco?” (18/02/2013) no site do Valor Econômico. No citado texto, é relatado que “os FII não são substitutos perfeitos do investimento direto em imóveis”. Em que situações vocês enxergam que o investimento em FII é desvantajoso em relação a uma aplicação direta em imóveis?

José Raymundo de Faria Jr, CFP® e Arthur Yukio Sinzato, CFP®:

Caro leitor, investir em fundo imobiliário não é igual a investir diretamente em imóveis. Eles não são investimentos simplesmente comparáveis entre si e não existe uma competição direta. Isso porque, vale ressaltar, o FII é um veículo de investimento para ter acesso a um mercado mais amplo: o mercado imobiliário. 

Podemos traçar um paralelo entre um empresário (dono de imóvel) e um investidor de ações na bolsa (cotista de FII). Empresário e acionista buscam lucro via exposição na economia real. Porém, o empresário atua com participação direta, gerindo a empresa, enquanto o acionista delega as decisões a profissionais especializados e sua influência depende do grau de participação acionária. 

Em outras palavras, assim como ser um empresário não impede de ser um investidor e vice-versa, pode-se investir em FII e/ou em imóveis simultaneamente. 

Particularidades dos imóveis: 

– Proprietário participa das negociações (compra/venda, locação), despendendo tempo e recursos (pesquisa, corretores e advogados) para a tomada de decisão; Diver

– As informações não estão amplamente disponíveis quando comparadas à divulgação dos valores das cotas, relatórios de distribuição e resultados dos FIIs; 

– Flexibilização nas condições de transação: entrada, financiamento e permuta; 

– Inúmeras oportunidades de negócios em todos os ramos imobiliários e com ampla distribuição geográfica; 

– Dependendo do volume investido, é recomendável criar empresa imobiliária para reduzir custos tributários; 

– Custos elevados para aquisição (corretora, ITBI e cartório) e manutenção;

– Por serem ativos reais, é comum serem usados como garantia em financiamentos; 

– Em geral, é um mercado menos líquido e com transações de valores mais elevados, fatos que dificultam a diversificação.

Particularidades dos FIIs: 

– Apesar da recente evolução no mercado de capitais, os FIIs ainda são incipientes. Há pouco mais de 100 fundos listados na bolsa e pouco mais de 100 mil investidores ativos. Como o valor do investimento inicial (cota) é menor que o valor da compra de um imóvel, existe maior liquidez da aplicação; 

– Não tem responsabilidade pela gestão: decisões tomadas por profissionais especializados; 

– São ofertados de modo público e são regulamentados (CVM), proporcionando maior transparência ao investidor; 

– Compra da cota do FII em dinheiro (D+3);

– Facilidade de diversificação: um único fundo pode ser composto por vários imóveis;

– Pessoas físicas são isentas de IR do rendimento do FII negociado em bolsa;

– Sobre os riscos envolvidos, apesar dos imóveis não possuírem valoração diária como os FIIs, também possuem volatilidade e estão sujeitos às mesmas incertezas da economia e do mercado imobiliário (viabilidade, execução, vacância, inadimplência, Plano Diretor etc.).

Enfim, imóveis, seja de modo direto ou indireto, proporcionam diversificação ao portfólio dos investidores. Assim como não existe resposta única em relação à decisão de ser empresário ou acionista, acreditamos que é mais importante esclarecer as particularidades de cada forma de investimento e as incertezas envolvidas e entender que FII facilita o acesso ao mercado imobiliário. O perfil pessoal (aptidão e tolerância ao risco) e financeiro (objetivo e prazo desejado) são fatores essenciais para definir qual alocação tem maior potencial de satisfação para o investidor.

José Raymundo de Faria Jr e Arthur Yukio Sinzato são planejadores financeiros pessoais e possuem a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected] e [email protected]

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: [email protected]

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 14 de julho de 2014.