Fundos imobiliários estão desvalorizando. É a hora de sair?

Meus investimentos dos quais viso renda estão em fundos imobiliários, mas as cotas estão se desvalorizando bastante. É hora de sair e buscar outra alternativa ou há previsão de os FIIs se recuperarem?

Vivi Stamm, CFP®, responde:

A resposta direta para essa pergunta depende de cada caso e de cada situação. Não existe uma fórmula, mas existem indicadores que podem levar a um caminho desejado e seguro. É isso que vamos pontuar a seguir.

Em síntese, comprar cotas de fundos imobiliários é uma forma de investir em imóveis e gerar renda mensal (parecida com aluguel) ou lucro na venda das cotas dos fundos. A cota é a menor fração que podemos adquirir de um fundo imobiliário. A compra e venda desse tipo de investimento é feita por meio da bolsa de valores, por isso ele é classificado como renda variável.

É importante verificar seu perfil de investidor, seu horizonte de tempo, seus objetivos de vida e familiares, e definir um método de avaliação e a estratégia que será utilizada antes de investir neles.

Os tipos de fundos imobiliários são: fundos de tijolo (imóveis físicos ou em construção), fundos de papel (títulos lastreados em imóveis) e fundos de fundos (FIIs que compram cotas de outros FIIs). Todos os tipos são administrados por gestor profissional especializado nesse mercado

Os rendimentos podem ser mensais ou semestrais e são creditados na conta do investidor gerando uma espécie de renda mensal (isenta de IRPF – não se esqueça de verificar se o fundo atende às exigências para essa isenção).

Em um cenário de alta de taxas de juros, os fundos imobiliários e outros investimentos do tipo renda variável, em geral, sofrem uma certa desvalorização no preço. Isso porque existe um movimento natural de os investidores migrarem para a renda fixa, deixando suas posições em renda variável, o que significa mais vendedores do que compradores para os FIIs. Por isso esses ativos de renda variável acabam se desvalorizando.

Isso não quer dizer que os fundos imobiliários não sejam uma boa opção de investimento. Quer dizer que está acontecendo um movimento de mercado por causa do aumento na taxa de juros, e isso é cíclico.

Neste contexto, é comum que os investidores queiram reavaliar suas posições e entender se é o momento de buscar novas alternativas. Contudo, é importante prestar atenção aos fundamentos por trás de cada fundo escolhido para sua carteira. Avalie se os motivos que levaram você a investir ainda se sustentam.

Nos fundos de tijolos, por exemplo, um ponto a ser avaliado é que, apesar de as cotas serem desvalorizadas no cenário de juros altos, os aluguéis tendem a seguir as regras contratuais. Essas regras preveem o tempo de locação e o índice de reajuste para os aluguéis. Então, existe uma previsibilidade de receita. Isso quer dizer que os rendimentos tendem a continuar no mesmo patamar por um tempo.

Já os fundos de papel normalmente possuem posições relevantes em renda fixa, atrelados ao CDI ou ao IPCA. Portanto, esse é um tipo de investimento que tende a refletir a variação desses índices, ou seja, possui correção de pagamentos baseada em algum índice predefinido. Então, quando ocorre alta na inflação ou na taxa Selic, por exemplo, os ativos que fazem parte dos fundos imobiliários de papel tendem a ser corrigidos e refletir esses juros no pagamento dos rendimentos.

Por isso é importante avaliar a composição da sua carteira e verificar quais índices de correção estão contidos nos seus FIIs. É importante olhar a composição dos seus FIIs para entender como o resultado da Selic ou a inflação impacta efetivamente na sua rentabilidade.

Resumindo, para quem visa renda mensal por meio de fundos imobiliários, a despeito da movimentação de cotas, a perspectiva de distribuição de dividendos tem um bom cenário.

Avalie bem a composição do(s) seu(s) fundo(s) para tomar a decisão de manter ou desfazer a posição na sua carteira de investimentos. Sempre faça isso com cautela e verifique se existem outros fatos relevantes além do aumento dos juros, como o risco de default, por exemplo.

É importante ter em mente que o cenário de juros subindo pode ser visto como uma janela de oportunidade para a compra de fundos imobiliários a preços mais baratos.

Mas, se você está desconfortável e não consegue dormir pensando na desvalorização das cotas, reveja o seu perfil de investidor para entender se esse tipo de investimento é indicado para você. Saiba que a venda com prejuízo pode ser utilizada para compensar vendas com lucros no futuro.

Para se manter com uma carteira bem-posicionada em FIIs é preciso que esse tipo de investimento esteja alinhado ao seu perfil de investidor e ao seu horizonte de investimento. Lembre-se de estudar para entender como os movimentos de mercado afetam seus investimentos, pois isso pode ajudar você a tomar as melhores decisões.

Vivi Stamm é planejadora financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 10 de Maio de 2022