Negocio desconto ou rentabilizo a entrada?
Acabo de comprar um imóvel de R$ 440 mil na planta, com prazo de entrega de 34 meses. Estou com dúvida de ter feito ou não um bom negócio. Enquanto negociava o apartamento revelei que tinha R$ 120 mil para usar na entrada, o que correspondia a toda minha reserva realizada dos últimos três anos. O preço inicial do apartamento era de R$ 455 mil; com a entrada citada, obtive um desconto de R$ 15 mil, fechando o apartamento por R$ 440 mil. No entanto, gostaria de saber se fiz um mal negócio em usar toda minha reserva na entrada e obter esse desconto, ou era melhor que pagasse um fluxo menor e mantivesse parte do dinheiro investido!? Pensei que talvez tenha sido um bom negócio, uma vez vou pagar uma correção menor em relação ao saldo devedor.
Stefanno Rocco, CFP®:
É um bom negócio?
Caro leitor, para saber se fez um bom negócio, temos que saber quanto esforço (em termos de taxa), ao longo dos 34 meses, teria que fazer para transformar os seus R$ 120 mil em R$ 135 mil.
Depois disso, se jogarmos esses valores em uma calculadora financeira, vamos notar que você precisa de um investimento que lhe remunere, no mínimo, 0,347% ao mês ou 4,244% ao ano, líquido de imposto de renda e inflação. Será que é fácil criar esse valor?
Ou seja, a inflação nos últimos 12 meses, segundo o site do Banco Central (BC), está acumulada em 6,15% no período. Só como base de comparação, a poupança, pela calculadora do cidadão, que fica no site do BC, registra uma valorização de 6,33% no mesmo período. Ou seja, temos 0,18% de valorização real da poupança (poupança menos inflação), no período.
O parágrafo acima já da um indício que o esforço para juntar R$ 15 mil, em 34 meses, não será fácil.
Quais outras opções de investimento?
Certamente no mercado financeiro, existem outras opções de investimentos além poupança, que poderiam lhe ajudar a remunerar melhor o seu recurso. Para fazermos algumas simulações, vou considerar alguns pontos como inflação estável para os próximos 34 meses. Dessa forma, prefiro usar títulos prefixados ou ativos mistos com uma parte prefixada e uma parte pós-fixada, entre eles as NTN-Bs ou NTN-Bs Principal, pois entendo que, se a inflação for estável, não haverá atratividade na obtenção de ativos pós-fixados. Também vou considerar que, como você deu os R$ 120 mil de entrada no imóvel, que o mesmo poderia ficar parado em uma aplicação financeira.
Por exemplo, partindo das premissas acima, é possível achar investimentos prefixados como as LTN, pagando uma remuneração de 0,98% ao mês, com vencimento em 2017. Se descontados o imposto de renda e a inflação, o retorno líquido seria de 0,41% ao mês, o que lhe traria um retorno de R$ 17.817.
Outra opção pode ser uma a (NTN-B), que lhe garanta um rendimento real (descontada a inflação) superior a 4,24% ao ano.
De acordo com os exemplos acima:
Dados os exemplos acima, mas ponderando que a taxa de inflação e a dos juros da nossa economia (Selic) podem não se manter estáveis, podemos constatar que é possível conseguir rentabilizar seu recurso inicial, a ponto de obter o desconto que conseguiu.
Entretanto, resta saber se o fato de ter aberto mão da liquidez em favor de um desconto garantido de R$ 15 mil, ou seja, para uma possibilidade clara, porém não certa, de um rendimento superior ao desconto que obteve, lhe atrapalhou e irá gerar um desconforto financeiro durante os 34 meses. Se não lhe atrapalhou, tomou uma boa decisão.
Em suma, espero ter esclarecido suas questões. Ponho-me à disposição para responder eventuais dúvidas.
Stefanno Rocco é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 02 de junho de 2014.