Quando o fiador é responsável pela dívida do locatário?

Já estou com um sério problema de endividamento e apareceu mais uma dívida. Fui fiadora do contrato de aluguel de um amigo. Ele já entregou o apartamento. No entanto, a proprietária entrou em contato comigo dizendo que os aluguéis foram pagos, mas meu amigo deixou de pagar 12 meses de condomínio e que eu, como fiadora, tenho que pagá-los. Isso é verdade? Se sim, meu apartamento está em risco?

Annik Konradt, CFP®, responde:

Para responder sua dúvida, primeiro é preciso verificar o contrato de locação para checar se, no valor pago do aluguel, não estavam incluídas as despesas de condomínio e IPTU, o que é muito comum.

Caso estejam inclusas, não há dívida alguma, pois pelo que entendemos os aluguéis estão quitados, correto? No entanto, se o valor do condomínio era cobrado em separado, a pessoa que foi fiadora responde sim por essa dívida, durante o período em que estava como fiadora desse aluguel.

Os advogados consultados estranharam a situação, pois houve um atraso de 12 meses para, somente então, o fiador ser acionado. Deve-se verificar se essa inadimplência é real mesmo.

Caso haja a comprovação da dívida, a pessoa deve buscar a assessoria de um advogado e tentar um acordo com a proprietária. Os bens do fiador estarão em risco a partir do momento em que houver a execução da dívida, a posteriori, e se não se conseguir nenhum tipo de acordo. A fiança continua a ser um tipo de garantia eficaz em face da possibilidade de penhora de bens do fiador mesmo que seja um único imóvel e considerado bem de família.

Uma das dúvidas mais comuns se refere a quando o fiador é obrigado a pagar os débitos não quitados pelo locatário. Os contratos de locação podem trazer dois tipos de cláusula na fiança locatícia.

Em qualquer contrato o fiador deve fazer constar que o locador seja obrigado a comunicá-lo por escrito qualquer falta de pagamento do locatário superior a dez dias de atraso concedendo-lhe o direito de quitar a dívida. Isso facilita o controle sobre seu afiançado, evitando que uma eventual inadimplência somente seja de conhecimento quando já atinge um valor muito alto.

Vale lembrar que a inadimplência na locação permite ao locador entrar com despejo e execução da dívida sem precisar extrajudicialmente notificar, o que implica ir crescendo os valores devidos e todos os custos de cobrança.

Existem dois tipos de cláusula em relação ao fiador. Cláusula que determina o benefício da ordem (CC artigo 827), em que a responsabilidade do fiador é subsidiária à do locatário, que é o devedor de fato, e assim os bens do locatário, se possuir, podem ser primeiro levantados para o pagamento da dívida.

Essa cláusula não impede que o fiador seja chamado antes do locatário no processo, mas tendo este conhecimento de que o mesmo possui bens pode indicá-los para que respondam pela dívida. É do fiador o dever de indicar os bens ao locador.

É muito comum nos contratos atuais que o fiador seja colocado como devedor principal, isto é, havendo inadimplência do locatário o locador pode cobrar diretamente do fiador seja extraoficialmente ou judicialmente e é nestes casos que se pode pedir a penhora dos bens que o locatário possua, pois não seria justo ter seus bens penhorados se o locatário também possui bens a penhorar. Se este não possui bens o fiador responde sozinho.

Cláusula em que o fiador renuncia ao benefício da ordem, onde os bens do fiador é que respondem pela dívida independentemente de no futuro o locatário vir a possuir bens a penhorar.

Este tipo de renúncia feita de comum acordo entre locador e fiador é muito comum nos contratos de locação.

Esse tipo de cláusula costuma determinar o fiador como o principal pagador e nessas circunstâncias havendo dívida, será chamado o fiador e não o locatário que no processo seria apenas o assistente. Assim, tanto a cobrança quanto a penhora de bens, ocorre diretamente ao fiador (CC artigo 828).

A preferência do locador em colocar o fiador como devedor principal e/ou solidário ao locatário, onde ambos são cobrados na mesma ação, se deve ao fato de que o fiador tem bens a penhorar, o que é incomum no caso de locatários residenciais.
Portanto, em qualquer contrato onde o fiador não conste como devedor principal e/ou solidário este somente será cobrado, depois de esgotado todos os recursos de cobrança contra o locatário.

O fiador pode ser chamado na ação judicial contra o locatário como assistente visto ter este interesse na questão a ser resolvida. Esse tipo de situação hoje em dia somente se encontra em contratos feitos entre particulares, onde envolve imobiliária vale a precaução e o fiador ou será o devedor principal e/ou solidário de seu afiançado.

Annik Konradt é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira dos Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para:[email protected].

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 11 de abril de 2019