Quero comprar uma casa. Vale a pena financiar?

Quero comprar uma casa, mas, como tenho que pagar aluguel, não consigo guardar dinheiro. Vale a pena financiar?

Luiz Alberto Coelho, CFP®, responde:

É comum nos depararmos atualmente com a retórica antipropriedade e favorável ao aluguel. A razão desse argumento, que é válido, vem das premissas de que a classe de ativos patrimoniais, principalmente investimentos financeiros, pode trazer retorno a longo prazo maior que o valor do retorno na aquisição de um imóvel para moradia, e que a oportunidade de alocação nos demais ativos se dá de maneira mais ágil devido à liquidez que essa estratégia proporciona.

Entretanto, como na maior parte dos planejamentos financeiros, é necessária a análise das particularidades de cada pessoa e cada família.

A decisão de adquirir um imóvel via financiamento é um ato de extrema responsabilidade. Trata-se de um compromisso financeiro que atualmente pode ter um prazo de até 35 anos. Sendo assim, é importante que você consiga responder:

Questões relacionadas à composição da renda para o financiamento: você fará o financiamento considerando apenas a renda de uma pessoa ou será utilizada a renda do casal? Nesse último caso, em uma situação em que uma das pessoas ficasse sem renda (perda do emprego, por exemplo), como ficaria o comprometimento da renda familiar em relação à parcela do financiamento?

Questões pessoais e de trabalho: se você pensa em ter filhos, o imóvel que você está adquirindo tem espaço suficiente para um novo membro da família? O seu trabalho é fixo em um município ou há a chance de você ter uma transferência no futuro? Você possui saldo vinculado ao FGTS para facilitar a entrada ou utilizar para futuras amortizações do financiamento?

Questões relacionadas ao custo do financiamento e ao seu valor: atualmente há várias formas de financiar um imóvel. Mais comuns são os financiamentos que cobram uma taxa fixa mais a variação da TR (vale ressaltar que a TR tem taxa 0 há algum tempo), financiamentos com taxas e parcelas fixas, financiamentos que na sua composição têm uma taxa fixa + a remuneração da poupança (remuneração de 70% da Taxa Selic vigente quando esta estiver igual a ou abaixo de 8,5% e, no caso de estar acima disso, uma taxa de 6,17% a.a.) e, por fim, a possibilidade de taxa fixa + variação do IPCA (medida oficial de inflação do governo). O valor a ser financiado será de no máximo 90% do valor do imóvel.

Questões relacionadas aos demais custos da transação: você possui recursos além do financiamento para arcar com o ITBI, a avaliação do imóvel e despesas de cartório? Esses custos somados podem refletir de 5% a 10%, dependendo do município, do valor da aquisição do imóvel.

Por exemplo, se simularmos um financiamento utilizando taxa fixa + TR para um imóvel de R$ 400.000,00, entrada de 20% e, portanto, valor financiado de R$ 320.000,00 pelo prazo de 30 anos, tem-se o valor total pago ao final representando 243% do valor financiado, conforme a tabela a seguir:

Mesmo que essa parcela esteja dentro do seu orçamento mensal, é necessário considerar a capacidade de poupança atual, pois, ainda assim, você teria que ter em mãos R$ 80.000,00 para a entrada (podendo utilizar o FGTS seguindo suas particularidades) e cerca de R$ 20.000,00 para custos de impostos e cartório.

Se a decisão é substituir o valor pago como aluguel por um financiamento imobiliário, é de extrema importância que antes haja um controle de suas finanças pessoais para lhe proporcionar capacidade de poupança.

É um critério muito pessoal sair do aluguel e fazer a aquisição através de um financiamento, pois serão levadas em consideração diversas questões particulares. De todo modo, o planejamento financeiro pessoal prévio indicará a condição que você terá para essa tomada de decisão.

Na eventualidade de financiar os gastos atrelados à aquisição, é importante tomar muito cuidado, pois você terá a obrigação financeira da parcela do financiamento imobiliário e das demais parcelas de crédito adicionais, que normalmente, por não possuírem a garantia de alienação fiduciária do imóvel, terão taxas muito maiores que as praticadas para a aquisição do imóvel.

Há um risco real de que a substituição do aluguel pelo financiamento possa lhe trazer mais problemas caso seus controles financeiros não sejam tratados com antecedência.

Luiz Alberto Coelho é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 23 de novembro de 2021.