Usufruto e nua-propriedade
Meus pais acertaram em seu divórcio que um apartamento passaria para o meu nome e o da minha irmã. A ideia é que seja feita a transferência, mas que a minha mãe tenha o direito de usufruto desse imóvel. Caso as contas referentes a esse imóvel não sejam pagas, o que acontece? É o nome dela que ficará “sujo” ou o meu e de minha irmã? Há alguma maneira de evitarmos esse risco?
Eliana Motta Vincensi, CFP®:
Usufruto é um direito real conferido a alguém de retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz, sem, contudo, alterar-lhe a substância. No instituto existe a figura de dois sujeitos: o usufrutuário e o nu-proprietário. No caso em questão, a mãe seria a usufrutuária e as filhas ficariam com a nua-propriedade. Cada elemento da relação tem direitos e obrigações elementares.
O usufrutuário de um imóvel tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos provenientes do bem. Em contrapartida é o responsável pelas despesas ordinárias de conservação do imóvel no estado em que o recebeu, bem como pelos impostos reais devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída. Já o nu-proprietário pode exigir que o usufrutuário conserve a coisa, fazendo as devidas reparações, preste caução, fidejussória ou real, bem como pode reclamar a extinção do usufruto, quando o usufrutuário alienar, arruinar ou deteriorar a coisa frutuária.
Em caso de ação de cobrança de despesas e encargos do imóvel, ela será proposta contra o usufrutuário e o nu-proprietário, já que ambos possuem parcelas da propriedade do bem sobre o qual recai o usufruto, podendo o nu-proprietário responder pelas obrigações decorrentes do imóvel. Neste caso, o nu-proprietário poderá quitar a dívida acumulada e ajuizar ação de extinção do usufruto sob o fundamento que as dívidas acumuladas podem ser equiparadas à deterioração da coisa. É importante ressaltar que, em caso de dívidas do nu-proprietário, o imóvel poderá ser penhorado e alienado em hasta pública, pois, sendo a nua-propriedade passível de alienação (o imóvel gravado pode ser vendido), também não há restrições sobre a execução.
O direito real do usufrutuário é impenhorável, salvo quando o objeto tenha expressão econômica, a penhora poderá recair sobre a faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa. Observa-se, ainda, que, se a penhora for feita em ação de execução fiscal, o usufruto pode ser penhorado junto com a nua-propriedade, ou seja, penhora-se a propriedade plena, notadamente em ações em que o crédito tributário diz respeito a tributos do próprio imóvel (IPTU e ITR).
Em resumo, caso haja inadimplemento de obrigações condominiais referente ao imóvel, as filhas como proprietárias também serão responsáveis pela dívida, bem como terão seus nomes inscritos nos cadastros restritivos caso não efetuem o pagamento. Embora a usufrutuária seja responsável legalmente pelas despesas de conservação e pelos impostos devidos pela posse da coisa, refere às relações entre ela e as proprietárias do bem, a que está alheio o condomínio. Caberá às filhas questionar, em sede própria, o ressarcimento do que pagar perante a usufrutuária. Como o usufruto é regido pela lei civil, não pode ser disposto diferentemente pelas partes envolvidas. A maneira de mitigar os riscos envolvidos é acompanhar a pontualidades no cumprimento das obrigações.
Eliana Motta Vincensi é advogada e planejadora financeira e possui a certificação CFP®, (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 27 de outubro de 2014.