Vale a pena trocar financiamento imobiliário por consórcio?

Penso em trocar meu financiamento imobiliário por cartas de consórcio contempladas. Meu saldo devedor é de R$ 400.000,00, faltando pagar parcelas de R$ 4.200,00 por mais 25 anos, com taxa de juros de 7,90% a.a. As cartas somadas têm o valor das parcelas equivalente ao da minha parcela mensal atual, com prazo de 10 anos e redução do valor em torno de 50% daqui a 5 anos. O que devo considerar na análise?

Eliane TanabeCFP® e Rosí Ferruzi, CFP®, respondem:

Caro leitor,

Essa pode ser uma alternativa muito interessante, mas antes de tomar uma decisão que inclui dois diferentes produtos, como o consórcio de imóveis e o financiamento imobiliário, deve-se conhecer suas regras, suas características e seus custos para, assim, estar embasado, inclusive dentro de suas necessidades.  

A começar pelo fato de que o consórcio é uma modalidade sem juros, o que não incorre no efeito da taxa de juros composta. Ele possui taxa de administração e outros custos indicados em contrato, como o fundo de reserva e o seguro, para a manutenção e saúde financeira do grupo de consorciados. A troca do financiamento imobiliário pelas cartas de consórcio contempladas pode ser uma estratégia possível.

A troca ser vantajosa dependerá muito do contexto e das condições do financiamento. Cartas contempladas podem ser utilizadas. Isso é permitido, porém requer alguns cuidados, como verificar se o valor das cartas é suficiente para quitar o saldo devedor do financiamento.

Para uma melhor organização financeira será necessário fazer alguns cálculos para entender em números o quanto essa mudança impactará financeiramente o orçamento. Por exemplo, qual o valor das parcelas mensais das cartas, que deve ser de preferência igual ou inferior ao da parcela atual do financiamento, e qual o valor necessário para quitar as parcelas já pagas pelos cedentes das cartas contempladas. Avalie se vale a pena se descapitalizar neste momento e se esse valor, caso fosse utilizado para amortizar o financiamento, reduziria o valor da parcela mensal ou o prazo final do financiamento, tornando mais vantajoso continuar com o financiamento.

Outro aspecto a observar é que a atualização das parcelas anuais do consórcio de imóveis é feita pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção) e o saldo devedor do financiamento imobiliário geralmente é calculado pelo indexador da poupança, a TR (Taxa Referencial).

Atente-se ao fato de que, assim como no financiamento, pode-se utilizar o FGTS no consórcio, desde que estejam enquadrados o imóvel e o proponente, tanto para quitar o saldo devedor quanto para amortizar as parcelas. Porém, se for quitar o saldo devedor do consórcio, por não haver a incidência de juros não há efeito redutor nas parcelas da dívida. Já para o financiamento, isso pode ser interessante quando da amortização da dívida antecipadamente.

Vale ressaltar que a mudança de um produto para outro poderá ocorrer dentro da instituição financeira em que foi feito o financiamento ou em outra instituição. Neste caso, a análise se tornará mais abrangente, pois, além das características do produto, deve-se conhecer a nova instituição financeira e se a administradora de consórcio é autorizada e fiscalizada pelo BACEN. 

Para situações como essa, procure sempre a ajuda de um Planejador Financeiro Certificado para ter mais consistência em sua decisão.

Eliane Tanabe Deliberali e Rosi Ferruzzi são planejadoras financeiras pessoais e possuem a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected] e [email protected]

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 14 de dezembro de 2020