Como escolher entre as opções de financiamento imobiliário?

Escolha entre tabelas SAC e Price tem impacto direto no valor final do imóvel

Evandro Nunes de Lima , CFP® responde:

Vivemos em um momento em que o mundo tenta se recuperar de uma crise sistêmica, vulgo pandemia.

Vemos, em diversos países, os Bancos centrais ajustando suas políticas monetárias para conter a inflação ainda descontrolada.

Aqui no Brasil, os juros estiveram na casa dos 2% (Selic), quando os custos de financiamentos foram mais comportados, tanto para as empresas se financiarem quanto para os consumidores.

Hoje, janeiro de 2023, o cenário é totalmente adverso, com juros anuais de 13,75%, tornando os custos cada vez mais onerosos para as famílias, inclusive na compra de um imóvel, que será o assunto abordado por aqui.

Há dois tipos de compradores de imóveis: os investidores, que em sua maioria acabam adquirindo o produto à vista, trocando investimentos – como CDB e fundos pelo mercado imobiliário – e automaticamente se livrando dos juros do financiamento; e aqueles que compram para moradia própria, na maioria das vezes adquirindo um financiamento.

Porém, quando o assunto é financiamento, é preciso entender melhor as opções disponíveis, pois elas impactarão diretamente no valor final do bem, ou seja, há de se conhecer como funcionam as tabelas de financiamento, as modalidades existentes e suas características.

Basicamente, no mercado de financiamento, existem duas modalidades: o financiamento na modalidade SAC (Sistema de Amortização Constante) e na Price (sistema de amortização francês).

A SAC é mais utilizada para financiamentos de imóveis e a Price, na maioria dos casos, no financiamento de automóveis.

Ambas as modalidades tendem a reduzir o saldo devedor a cada prestação.

Pois bem, quando se adquire um financiamento, é necessário ter o conhecimento de que, para cada prestação paga, estamos pagando o valor do principal financiado acrescido dos juros que foram contratados ao mês.

Para um melhor entendimento, o exemplo abaixo demonstrará a diferença de prestação e amortização:

Amortização é o valor pago que reduz a dívida.

Prestação é composta por amortização mais juros.

Logo, se a opção for pela tabela SAC, haverá a seguinte configuração:

O valor da prestação começa maior e termina menor.

Os juros são menores, pois a cada prestação paga, boa parte vai para amortizar a dívida. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, eles acabam sendo menores mês a mês.

Já no sistema Price, as prestações são iguais do começo ao fim. A amortização é sempre crescente, porém o valor amortizado no saldo devedor acaba sendo menor, se comparado com a SAC.

Como a amortização é mais lenta, o saldo devedor tende a ser maior por mais tempo, gerando mais juros.

O que acontece é que, talvez, a pessoa que esteja adquirindo o bem não tenha conhecimento sobre as modalidades. Isso faz com que a decisão fique nas mãos das instituições financeiras, o que, dependendo da escolha, gera um desencaixe no planejamento financeiro mensal do cliente.

Por via de regra, a prestação não pode comprometer mais do que 30% da renda de quem está financiando. Como a SAC acaba tendo uma prestação inicial maior, a modalidade que se encaixa para viabilizar o financiamento acaba sendo a Price.

Se o comprador tiver condições de pagar prestações maiores no começo, que assim o faça por meio da SAC, pois o valor final do bem sairá mais em conta.

Evandro Nunes de Lima é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial  Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: ([email protected])

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