Como funciona a regra de ganho de capital em imóvel?

“Quando vendemos um imóvel não precisamos declarar a venda deste como ganho de capital no caso de compra de um novo imóvel dentro do prazo de 180 dias, correto? No caso de comprarmos imóvel no exterior, essa regra se aplica também?”

Karoline Roma, CFP®, responde:

Obrigada por trazer o planejamento tributário para reflexão e discussão. Os aspectos fiscais são de extrema relevância para o planejamento financeiro, à medida que impactam a renda e o patrimônio pessoal, seja pela necessidade de prever a cobrança do tributo, seja por meio da identificação de isenções fiscais e consequente diminuição do ônus sobre a operação. No caso em questão, a possibilidade de isenção só é possível na aquisição de outro imóvel localizado no país, com característica residencial e uma única vez a cada 5 anos.

O imposto de renda é uma das principais fontes de receita tributária da União. Estamos mais habituados a ele no recolhimento mensal ou anual decorrente da renda do nosso trabalho. Também é devido no acréscimo patrimonial originado da diferença positiva entre o valor de venda de bens móveis ou imóveis, conhecido como Ganho de Capital. Para as pessoas físicas, a alíquota é progressiva, inicia em 15% e pode chegar a 22,5%.

O Governo tem como prerrogativa utilizar-se de políticas fiscais para intervir na economia, estimular a criação de empregos e incentivar o desenvolvimento de alguns setores no mercado. Através de estudos políticos e econômicos, avalia se a isenção de tributos não irá caracterizar renúncia fiscal e garantirá o interesse público.

Em 2005, editou a Medida Provisória nº 252/05, depois convertida na Lei Federal nº 11.196/05, trazendo diversos benefícios fiscais, incentivos e isenções, inclusive sobre o Ganho de Capital decorrente da venda de imóveis. Previu-se a possibilidade de isenção do imposto de Renda, se utilizado todo o valor da venda para adquirir outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, apenas para as pessoas físicas residentes no país, como forma de reduzir os custos tributários e dinamizar o mercado imobiliário, estimulando o financiamento de imóveis e a construção de novas unidades. Logo, não faz sentido a isenção para imóveis no exterior.

Vale saber ainda que tal norma estabelece fatores de redução para aplicação da base de cálculo do imposto dependendo das datas de compra e venda do imóvel; e que há discussões tributárias favoráveis à isenção na quitação de financiamento de outro imóvel adquirido anteriormente.

No entanto, a questão que ainda fica é: qual o seu objetivo com o produto dessa venda?

Nos últimos anos, muitos brasileiros começaram a investir em imóveis no exterior, como forma de diversificação, rentabilidade em moeda forte, ou mesmo se mudar. No entanto, vale o alerta sobre alguns pontos que devem ser analisados em relação a isso, como: estimar a rentabilidade do investimento a curto e longo prazo; analisar se o país onde se pretende investir possui acordo internacional de bitributação com o Brasil; considerar se há intenção de trazer a renda ou fazer outros investimentos e negócios no exterior; e, principalmente, antecipar os cálculos de cada contexto pretendido, ou seja, qual o ônus tributário de um investimento feito aqui e sua comparação fora.

Um planejador financeiro e um advogado tributarista poderão juntos melhor posicionar o tratamento que será aplicado pela fiscalização sobre sua pretensão e os riscos jurídicos na conduta que deseja adotar, afinal toda decisão deve ser tomada a partir de uma análise preventiva e um cenário de maior segurança financeira e fiscal.

*Colaboração de Pedro Vieira

Karoline Roma Cinti é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 23 de setembro de 2019.