Comprar imóvel por leilão é uma boa alternativa?

Gostaria de saber se comprar imóveis através de leilões é uma boa alternativa?

Paula Sauer, CFP®, responde:

Sim, pode ser uma boa alternativa. Mas não é para amadores.

De 2008 a 2011, vários fatores contribuíram para um boom da construção civil e venda de imóveis. Redução das taxas básicas de juros, alongamento dos prazos do financiamento, uma maior estabilidade no emprego, bancarização, programas governamentais como o “Minha Casa, Minha Vida”, redução de alguns tributos para estimular o aquecimento da economia, entre outros, estimularam o mercado imobiliário. O preço dos imóveis disparou, o que fez com que a aquisição de imóveis para moradia ou para investimento através de leilões se tornasse uma opção atraente.

O preço é o chamariz para esse negócio, em que os descontos em relação aos preços de um imóvel com as mesmas características podem chegar a 60 %.

Para se ter uma ideia, de janeiro de 2008 a outubro de 2013, os preços dos imóveis na cidade do Rio de Janeiro tiveram, em média, um incremento de 230%. Grande parte das aquisições se deu por meio de financiamento imobiliário.

A economia é cíclica e aquele momento não é exatamente igual ao que estamos vivenciando atualmente. Hoje, o cenário econômico é outro, e para muitos, os compromissos assumidos naquela época estão consumindo noites de sono. A inadimplência aumentou de uma maneira expressiva e, em função disso, o mercado de leilões tem tido forte crescimento.

O mercado de leilões se popularizou enormemente com a multiplicação dos leilões on-line, aumentando a concorrência em um mercado que antes era acessível a poucos.

A grosso modo, existem duas modalidades de leilão de imóveis: os leilões extrajudiciais, onde o bem é leiloado devido à inadimplência do mutuário, e a outra modalidade são os leilões judiciais, quando o bem é leiloado para quitar dívidas assumidas pelos atuais proprietários.

Encontra-se bons imóveis em leilão, mas em média são 2% de toda a oferta, ou seja: para cada 2 mil imóveis ofertados, 40 são boas compras – é como “procurar agulha no palheiro”.

Para fazer um bom negócio, a recomendação é determinar um valor máximo para o lance e não se empolgar com o leilão.

É importante saber se o imóvel em leilão pertence à chamada primeira ou segunda praça. O mercado de segunda praça, que é uma segunda oferta, tem lance mínimo menor.

Antes de arrematar o imóvel, convém analisar no edital as condições e prazo de pagamento. Lembre-se que, além do valor do lance, você arcará com mais 5% de comissão do leiloeiro sobre este valor, em pagamento à vista.

Existem custos relevantes, que tornam raríssimas as boas oportunidades de investimento nesse mercado: pagamento de ITBI, registro, escritura; honorários de advogado especialista, que somam cerca de 10% do valor de aquisição; possíveis custos de baixa de penhoras; possível custo de despejo, incluindo caminhão para mudança; possível reforma do imóvel; custo de oportunidade do dinheiro entre a data de compra e a data de venda, se for um investimento; comissão do corretor; finalmente, Imposto de Renda de 15% sobre o ganho de capital obtido com o imóvel.

Procure visitar o imóvel para verificar o estado de conservação, e dê preferência aos desocupados. Ações para desocupação do imóvel ou de despejo do atual proprietário costumam ser bastante morosas e extremamente desgastantes.

É imprescindível uma análise cuidadosa do edital e da documentação do imóvel, assim como dos antigos proprietários por um advogado especialista, antes de fechar o negócio, caso contrário a aquisição pode se transformar em uma fonte de dor de cabeça.

Mais do que um bom planejador financeiro, um advogado especialista e com experiência no assunto é imprescindível nesse tipo de negociação.

Paula Sauer é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros E-mail: Paula@sauereconomics.

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 19 de dezembro de 2016.