Devo considerar vender meu imóvel para quitar dívidas?

Rejane Tamoto, CFP®, Responde:

Quando o assunto é dívida, é importante avaliar a situação financeira de modo geral. A pergunta indica que o valor da dívida é próximo ou igual ao do imóvel, o que exige uma avaliação ainda mais criteriosa e o estudo de alternativas.

Organizar as finanças será importante antes de tomar essa decisão. A primeira recomendação é elaborar um fluxo de caixa, que é a anotação de receitas líquidas (sem impostos) e despesas em planilha eletrônica, aplicativo ou caderno. Ao anotar, é necessário categorizá-las em grupos: moradia, alimentação, comunicação, saúde, educação, transporte, lazer e despesas pessoais.

O próximo passo é a escolha de quais despesas podem ser renegociadas ou trocadas por outras de menor valor. É o caso de planos de internet, telefone e TV, que têm soluções de portabilidade. Também deve ser considerada a redução da conta de energia com uma possível adesão à tarifa branca. Desperdícios nos gastos de alimentação devem ser eliminados.

Outra estratégia é olhar para o que se pode vender para converter objetos pouco usados ou esquecidos em dinheiro. O que mais se poderia fazer para aumentar a renda? Um trabalho extra de fim de semana, por exemplo?

Essas análises são a base para a montagem de um orçamento, que é a previsão futura de todos os recebimentos e despesas em cada mês. O objetivo é criar capacidade de poupança para ter uma sobra de dinheiro na conta todo mês, depois de receber e pagar todas as despesas.

Com isso, será possível identificar os recursos realmente disponíveis para pagar as parcelas da sua dívida. A etapa seguinte será renegociar suas dívidas e buscar a portabilidade de crédito em linhas permitidas para reduzir as taxas de juros atuais. Se essas dívidas estão concentradas em modalidades como o rotativo do cartão de crédito e/ou cheque especial, deve-se, o quanto antes, tomar outro empréstimo a uma taxa de juros menor para quitá-las.

Quem é servidor público, trabalhador do setor privado ou beneficiário do INSS pode avaliar o crédito consignado, que tem taxa de juros menor, para refinanciar as dívidas.

Se você não se enquadra nas regras acima ou se o valor necessário é maior do que o limite no consignado, outra maneira de reduzir o custo da dívida é o crédito com garantia de imóvel. Pesquisas no banco da sua confiança e nos concorrentes são recomendáveis. Nessa modalidade, pode-se obter um empréstimo equivalente a 50% do valor de avaliação do seu imóvel (ou mais, a depender do banco). A taxa de juros costuma ser menor do que a do crédito consignado, mas isso dependerá do seu perfil. Em geral, a taxa é menor porque o seu imóvel quitado fica em garantia para o banco.

Outra vantagem é a possibilidade de pagar parcelas por um prazo mais longo, de até 20 anos. Diferentemente do consignado, pode-se escolher taxas de juros pós-fixadas, ou seja, que acompanham um índice e geralmente têm menor custo no curto prazo. O risco de contratar essa modalidade de crédito é o de perder o imóvel se não conseguir pagar as parcelas.

Por isso é muito importante seguir o roteiro do começo deste artigo, e montar o fluxo de caixa e orçamento. Será útil para entender sua real capacidade financeira de pagar parcelas da dívida. Se não houver possibilidade de arcar com essas parcelas, o trabalho ajudará a saber o valor disponível para o aluguel caso você more no imóvel que estuda vender.

É importante planejar os custos com a mudança e, caso não tenha fiador, reservar o valor para a contratação de seguro-aluguel ou o pagamento de depósito equivalente a três meses do valor mensal de locação. 

Se escolher vender o imóvel, vale lembrar que é preciso pagar 15% de imposto de renda sobre a diferença entre o valor que pagou e o valor que vendeu. Faça as contas. Mas, se esse é o único imóvel e for vendido por até R$ 440.000, está isento do pagamento desse imposto desde que o proprietário não tenha comercializado outro imóvel nos últimos cinco anos. Esse limite se aplica se o único imóvel tiver mais de um dono.

A venda de um imóvel costuma levar, em média, mais de um ano, pois é um bem que não tem liquidez, ou seja, não tem a possibilidade de ser convertido em dinheiro rapidamente sem prejuízo. A não ser que haja um comprador em vista, cuidado para não se deixar levar pela pressa e vender a um valor muito abaixo do que ele vale. Então, se seguir os passos iniciais, com certeza haverá um leque de opções para estudar e tomar a melhor decisão financeira para quitar suas dívidas. Boa sorte! 

Rejane Tamoto é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 04 de maio de 2021.