É um bom momento para investir em fundo imobiliário?

Bruno Mori, CFP®, responde:

Prezado leitor (a), os fundos imobiliários são constituídos sob a forma de condomínio fechado e o resgate de cotas não é permitido. Os riscos associados a estes fundos são significativamente mais altos do que os riscos dos fundos de renda fixa. É um investimento feito via corretora de valores e a aplicação se dá através da compra de cotas em bolsa. Os preços das cotas podem sofrer variações positivas e/ou negativas, por isso é considerado um investimento em renda variável.

Antes de avaliar se é um bom momento para este tipo de investimento, é preciso lembrar que existem diferentes tipos de fundos imobiliários.

Fundos de renda são fundos em que o gestor compra um ou mais imóveis com a intenção de alugá-los para lojistas e distribuir a renda líquida gerada com os aluguéis aos cotistas. Existe o risco de vacância, no qual um ou mais imóveis ficam temporariamente desalugados sem o recebimento de aluguel, mas ainda com os custos associados aos imóveis, como o IPTU, custos de manutenção, etc. O sucesso deste tipo de fundo normalmente está associado ao mercado imobiliário e ao desempenho do varejo. Quando a economia está em expansão e as vendas do varejo estão em alta, a vacância costuma ser menor e os rendimentos maiores.

Os fundos imobiliários também podem ser dedicados ao mercado de lajes corporativas. Neste caso o fundo torna-se proprietário de prédios comerciais (ou partes deles) com a mesma intenção de receber os aluguéis e distribuir o resultado líquido aos cotistas.

Existe uma variação específica dos fundos de renda que é especializado em galpões industriais. Estes fundos compram galpões, ou condomínios de galpões industriais para a locação à indústria. A diversificação costuma ser mais limitada neste caso devido a menor quantidade de inquilinos por imóvel alugado. Em geral, a baixa diversificação aumenta o risco deste tipo de fundo.

Os Fundos de desenvolvimento imobiliário são mais arriscados pois os recursos são aplicados na construção de imóveis que serão posteriormente vendidos com a expectativa de obtenção de lucro. O risco da incorporação é transferido para o investidor até que o negócio seja concluído. Outros riscos como a licença ambiental, a liberação de “habite-se”, os custos de material e mão de obra nem sempre são facilmente dimensionados.

Os fundos de recebíveis imobiliários (ou títulos) tem um caráter de renda fixa mais acentuado. São fundos que investem os recursos em recebíveis – que neste caso são direitos de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis. Normalmente as instituições financeiras concedem empréstimos imobiliários e fazem a securitização de uma parte destes recursos. O fundo compra o direito de receber esses empréstimos com uma taxa de juros adicional. O risco aqui não é só o mercado imobiliário, mas também o de quem tomou o (s) empréstimo (s).

A atual incerteza em relação à economia fez com que o preço das cotas de muitos fundos de investimentos imobiliários desvalorizasse nos últimos meses. Isso não significa necessariamente que é um bom momento para comprar cotas destes fundos. Deve-se avaliar cada fundo com as suas características específicas.

A interrupção da circulação de pessoas em shoppings centers, o aumento da quantidade de trabalho home-office e a diminuição da renda em função do aumento do desemprego são só alguns exemplos do aumento do risco associado a este tipo de investimento.

A recomendação de alocação patrimonial em ativos de risco é limitada a uma parte da carteira – de acordo com o perfil de risco de cada investidor. No caso dos fundos de investimento imobiliário, é preciso entender as mudanças que estão acontecendo nos diferentes nichos do mercado. Vale lembrar que muitos fatores influenciam o preço das cotas no mercado de bolsa, portanto a recomendação para este tipo de investimento é que seja alocada uma parte dos recursos que não serão necessárias no curto/médio prazo. Bons investimentos!

Bruno Mori é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].

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Texto publicado no site Época Negócios em 04 de agosto de 2020.