Fundo imobiliário ‘de papel’ ou ‘de tijolo’?
Clay Gonçalves, CFP®, responde:
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são ativos de renda variável negociados na bolsa de valores cuja finalidade é a aplicação de recursos no mercado imobiliário. Um FII tem características de ações (preço de compra influenciado pelas negociações em bolsa e valor patrimonial determinado pelos ativos reais) e de fundos de investimento (gestão profissional e constituídos em condomínios).
A notoriedade se dá pela possibilidade de o investidor participar do mercado imobiliário sem que necessite ter um imóvel para isso. Isso porque os FIIs são, simplificadamente, administradores de imóveis. Os imóveis administrados pelos FIIs e que, portanto, compõem sua carteira de ativos físicos, na maioria das vezes são grandes imóveis comerciais, como shopping centers, galpões logísticos, bancos e hospitais.
O investidor que busca expor sua carteira de investimentos ao mercado imobiliário através dos FIIs pode obter rendimento de duas maneiras: através do recebimento de aluguéis, pois, de acordo com a Lei 8.668/93, os FIIs são obrigados a distribuir 95% do lucro para os seus cotistas, no mínimo a cada seis meses; e através da venda das cotas com valorização patrimonial, ganhando como lucro a diferença entre o preço de compra e de venda da cota do FII. Esses são os FIIs de tijolos, o que significa dizer que sua carteira de ativos é constituída majoritariamente de imóveis.
No entanto, também existem os FIIs de papéis, compostos por títulos do setor imobiliário emitidos por bancos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH), ou por empresas securitizadoras, que emitem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), compromissos de pagamentos futuros. Um FII de papel participa do mercado imobiliário com uma carteira de ativos composta por esses títulos. Os FIIs de papéis também devem distribuir 95% do lucro.
E a diferença para o planejamento financeiro do investidor? FIIs representam uma parcela da renda variável da carteira de investimentos, portanto com maior risco. No entanto, do ponto de vista patrimonial, os FIIs representam certa vantagem em relação aos imóveis: podem ser vendidos mais rapidamente e parcialmente, não geram obrigatoriedade de pagamento de imposto sobre a renda de aluguel (com algumas exceções) e, ainda assim, garantem a exposição ao mercado imobiliário.
A escolha entre um FII de tijolo ou de papel deve considerar os demais ativos da carteira. Um investidor que já possui exposição ao mercado imobiliário através de imóveis deve avaliar essa parcela em seu patrimônio total para não concentrar risco em uma mesma classe de ativos ao comprar FIIs de tijolo. Já o investidor que procura FIIs de papéis deverá se certificar da parcela de títulos do setor imobiliário em sua carteira.
O alinhamento de risco, liquidez necessária do patrimônio, otimização fiscal no pagamento de imposto de renda e construção de ativos para a realização de objetivos e perpetuação da renda só são possíveis através da visão holística do planejamento financeiro.
A escolha de ativos para uma carteira de investimentos não é determinada, apenas, pelas características e risco dos ativos. Outros fatores, como os citados acima, são fortes influenciadores dessa decisão, e nenhuma dessas características deve ser avaliada isoladamente. Por isso, é fundamental que se busque o apoio de um planejador financeiro para as suas decisões de investimento.
Clay Gonçalves é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 19 de fevereiro de 2024