Quero um financiamento imobiliário. O que devo observar?

“Estou para pegar um financiamento imobiliário. O que devo observar em relação ao custo do financiamento? O que devo olhar para poder comparar as ofertas de diferentes bancos?”

Talita Barbosa CFP®, responde:

Por tratar-se de um financiamento de longuíssimo prazo, é necessário comparar um conjunto de detalhes que impactará o valor das prestações e consequentemente o orçamento familiar. Conhecer as diferentes modalidades, as taxas praticadas no mercado, a regulamentação, o que é optativo e o que é obrigatório é de fundamental importância para a tomada de uma decisão consciente.

A taxa de juros é um dos principais fatores que encarecem um financiamento imobiliário. Conforme o relacionamento com o banco, as taxas variam. Os que já são correntistas, têm bom histórico de crédito e fazem investimentos possuem prioridade no momento de alcançar as taxas mais baixas. O valor do financiamento e a quantidade de parcelas também são considerados. Quanto maior a entrada oferecida e menor o saldo financiado, mais atrativos serão os juros.

O movimento da taxa básica de juros da economia, a Selic, também influencia os juros. A Selic já penetrou fundo em território de baixa mínima histórica e com isso o crédito fica mais barato. As instituições financeiras repassam os cortes da Selic nas taxas do financiamento imobiliário.

Outro ponto a ser avaliado refere-se às modalidades disponíveis. Até meados de 2019, o saldo devedor dos financiamentos imobiliários era atualizado pela Taxa Referencial (TR), porém o Conselho Monetário Nacional aprovou uma resolução permitindo a correção do saldo devedor pela inflação (IPCA). Em fevereiro de 2020, foi lançada a modalidade de financiamento com taxa de juros fixa. Hoje os contratos podem prever atualizações por índice de preços, pela Taxa Referencial ou por uma taxa fixa.

Importante ressaltar que, nos financiamentos nos quais está prevista a correção do saldo devedor, os impactos sofridos pela economia refletem diretamente nos índices de correção e, consequentemente, no valor das prestações. Nesse sentido, o contrato com taxa prefixada de juros possui uma vantagem em relação às outras modalidades: por não estar sujeito aos impactos econômicos, proporciona maior segurança e previsibilidade dos valores pagos durante todo o processo de financiamento.

Além da taxa de juros, outro gasto inerente ao crédito imobiliário é a tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia, mais conhecida como taxa de vistoria do imóvel. A avaliação do imóvel é efetuada por um profissional que não possui qualquer vínculo com a área de crédito do banco ou da instituição financeira nem com outras áreas que possam implicar conflito de interesses. 

A contratação de um financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional é condicionada à contratação de dois seguros. O custo do seguro fica embutido no valor das prestações e serve para proteger o contratante e sua família de eventuais imprevistos que podem acontecer. Os seguros contratados são DFI (Seguro contra Danos Físicos ao Imóvel) e MIP (Seguro por Morte ou Invalidez Permanente). Vale lembrar que a instituição que ofertar o financiamento deve oferecer minimamente duas propostas para cada tipo de seguro.

Uma orientação é procurar pelo Custo Efetivo Total. O CET indica quanto realmente custará o financiamento levando em consideração todos os fatores relacionados a ele. Realizar simulações em diversos bancos ajudará a saber qual está oferecendo as melhores condições. As instituições financeiras são obrigadas a informar o CET, por isso é essencial fazer pesquisa de preço antes de fechar o negócio e ler atentamente o que está no contrato.

Observe também que os gastos na aquisição não se limitam ao financiamento e à entrada; existem também despesas com documentações e impostos. Nesse sentido, aconselho você a se planejar financeiramente para esses valores de forma a não desestabilizar suas reservas.

Talita Barbosa é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 01 de março de 2021