Opções para financiar imóvel: vale a estratégia?
Mercado de opções e imóvel serão tendências por conta dos juros menores? Todo mês compro ações da Petrobras (PETR4) e Vale (VALE5) e vendo opção coberta. Com o prêmio da venda das opções, venho pagando a prestação de um terreno com bom potencial de valorização (financiamento em 60 meses). Ao final de cinco anos, ou até antes, pretendo vender o terreno. Com o capital da venda pretendo comprar mais ações, continuar vendendo opção e comprar mais imóveis. Atualmente, vejo imóvel como melhor alternativa de renda fixa no Brasil, pois apresenta correção pela inflação e se valoriza com o tempo. Em termos de renda variável, mercado de opções é uma boa alternativa. Essa seria uma boa estratégia?
Ulisses Nehmi, CFP®, responde:
O caso em questão nos permite explorar alguns tópicos fundamentais sobre riscos e comportamento dos investidores. Didaticamente, a estratégia exposta será analisada em duas etapas: a venda coberta de opções e a compra do terreno financiado.
Historicamente, o juro real brasileiro (diferença entre o juro nominal e a inflação) sempre foi muito alto. Isso significava que o investidor poderia aumentar o seu poder de compra na renda fixa com um risco muito baixo.
Nos últimos anos, o juro nominal caiu bastante e a inflação aumentou, resultando em um juro real praticamente nulo. O caso exposto é um exemplo típico da inquietação dos investidores. Muitos investidores estão incomodados com o novo nível dos retornos da renda fixa e estão buscando alternativas de rendimentos mais elevados, muitas vezes sem conhecer os riscos envolvidos.
Na primeira parte da estratégia, a busca por retornos mais elevados está intimamente associada a um grande aumento de risco nos investimentos. Apesar do nome “venda coberta de opções” não sugerir tanto risco, qualquer movimento mais brusco na cotação dessas ações pode resultar em perda de parte do capital investido. Desta forma, definimos que esse tipo de estratégia possui um perfil de risco assimétrico. Vale lembrar ainda que os ganhos nessa estratégia devem ser tributados antes de utilizarmos esses recursos no pagamento das parcelas do financiamento, o que por si só já reduz o ganho líquido.
Na segunda parte da estratégia, o investidor está utilizando o conceito de alavancagem, que consiste em utilizar recursos emprestados para comprar um bem de valor maior que os recursos investidos. A alavancagem tem duas características principais a serem consideradas: ela potencializa o retorno do investimento, para o bem e para o mal, e tem um custo, que no caso são os juros do financiamento. Assim, para que o investidor realmente tenha ganhos, o terreno precisa se valorizar mais que o custo do financiamento. Por outro lado, se o preço do terreno cair e o investidor precisar de liquidez, existe a possibilidade de o investidor perder mais do que investiu.
Dessa forma, é possível que a estratégia como um todo funcione? Sim. No entanto, não é uma estratégia garantida nem tampouco simples, pois depende que muitas variáveis sejam favoráveis para “funcionar”. Erros operacionais na venda de opções e movimentos desfavoráveis no preço das ações ou do mercado imobiliário são suficientes para que a estratégia resulte em perdas de capital.
Com a mudança do cenário econômico, é natural que os investidores busquem estratégias mais sofisticadas, porém é preciso avaliar adequadamente os riscos envolvidos e se esses riscos são suportáveis para o seu perfil. Só assim um investidor poderá concluir que estratégia é boa ou não para ele.
Ulisses Nehmi é Planejador Financeiro Pessoal e possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 17 de junho de 2013