Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

Tenho recebido ultimamente algumas ofertas de fundos imobiliários. Ao mesmo tempo, tenho ouvido na mídia notícias sobre multas e problemas com alguns empreendimentos como shopping centers e prédios comerciais. De que forma isso afeta o resultado dos fundos? A que tipo de risco devo estar atento quando for analisar um fundo imobiliário?

Annalisa Blando Dal Zotto, CFP:

Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) concentram suas aplicações em negócios de base imobiliária, que podem ser desde o desenvolvimento de empreendimentos até imóveis já prontos. O patrimônio do fundo pode ser constituído por salas comerciais, shoppings, flats, ou seja, qualquer tipo de imóvel e os direitos relativos a essas propriedades.

Por meio de um fundo imobiliário é possível se tornar sócio de imóveis caríssimos, desembolsando poucos recursos, o que é muito vantajoso para o pequeno investidor. Outra vantagem indiscutível é a liquidez, pois basta vender as cotas e aguardar três dias úteis para receber o dinheiro, ao passo que encontrar um comprador para um imóvel inteiro pode levar anos. Sem falar na praticidade de não precisar correr atrás de documentos, cartórios e burocracias.

Por outro lado, há sempre o risco específico dos imóveis que constituem o patrimônio do fundo. Fundos que investem em imóveis alugados para somente uma empresa, por exemplo, têm o risco concentrado, já que o único inquilino pode atrasar o aluguel. Já os fundos que têm em seu patrimônio flats e hotéis têm proporcionado ótima rentabilidade, justamente porque houve um aumento na demanda por esses imóveis, especialmente em São Paulo. Se o fundo for composto por salas comerciais, por exemplo, ele só será rentável se não houver muita vacância.

Sobre a renda que o fundo gera, relativa ao aluguel recebido ou à renda garantida, há isenção do pagamento do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas. Porém, se as cotas se valorizarem, ao vendê-las, incidirá o IR de 20% sobre o ganho.

Como qualquer fundo de investimento, os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e são condomínios fechados, por isso não é possível resgatar as cotas, mas sim vendê-las ao preço de mercado.

A Bovespa é o ambiente no qual os FIIs são comercializados, dando liquidez ao investimento. Para isso, basta ter uma conta numa corretora de valores cadastrada na bolsa.

Justamente por ser negociado na Bovespa, além do risco específico dos imóveis, os fundos têm ainda o risco de mercado, ou seja, o valor das cotas oscila com frequência – e por diversos motivos, como eventual vacância ou porque as taxas de juros variaram. Enfim, o valor das cotas é muito sensível aos fatos e boatos do mercado. Por isso, não é um investimento adequado para quem fica ansioso ou nervoso com o sobe e desce do preço das cotas.

Fundos imobiliários são bons produtos para quem deseja ter uma renda mensal, gosta de investir em imóveis e não se importa com a volatilidade do preço de mercado. Mas se seu objetivo é outro, como ganho de capital ou preservação de patrimônio, existem outras opções mais adequadas ao seu perfil.

Enfim, se for investir em FIIs, avalie o patrimônio do fundo, o mercado onde os imóveis estão inseridos, gestores etc. Além disso, lembre-se de que rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Na dúvida, procure um especialista para lhe orientar, afinal, se você tem dinheiro para investir significa os recursos foram conquistados e poupados com esforço. Portanto, vale a pena caprichar na hora de escolher o investimento que lhe dê o retorno desejado.

Annalisa Blando Dal Zotto é Planejadora Financeira Pessoal e possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 10 de dezembro de 2012.