Qual o melhor tipo de investimento no setor imobiliário?

Quero aproveitar os movimentos do mercado imobiliário. Entre as alternativas de investimento disponíveis, qual seria a melhor opção? Possuo um imóvel, mas não tenho recursos para comprar outro. (F.M.)

Camila Zago Vianna, CFP®:

A quantidade de produtos de investimento que possuem ativos imobiliários tem crescido a passos largos no Brasil, em razão do aquecimento imobiliário e da isenção de Imposto de Renda para as pessoas físicas que investem nesses ativos.

Vemos que até investidores ligados à tradicional compra de imóveis para locação têm migrado para fundos ou títulos imobiliários, pois investindo diretamente em imóveis deve-se pagar Imposto de Renda sobre o rendimento dos aluguéis, tornando esse tipo de investimento menos vantajoso.

Análise detalhada dos produtos

No seu caso, sugiro que faça uma análise detalhada dos produtos, observando principalmente a qualidade do lastro, a idoneidade e a credibilidade da instituição que os estão emitindo, além do risco de liquidez, pois a maioria desses produtos é considerada investimento de longo prazo.

Historicamente, a caderneta de poupança e as Letras Hipotecárias (LHs) foram os grandes instrumentos de financiamento habitacional no Brasil. Como a demanda caiu nos últimos anos, o governo criou e incentivou outros instrumentos para captar recursos para o crédito imobiliário: os títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – isentos de Imposto de Renda -, e os fundos de investimento imobiliários.

Títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários

A LCI é um título de crédito privado garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária de ativo imóvel. O valor da aplicação inicial e do rendimento varia entre as instituições financeiras. Embora possa ter seu valor atualizado por índices de preços, o mais comum é ser rentabilizada por um percentual do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI). Assim como o Certificado de Depósito Bancário (CDB), também conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Os CRIs são títulos que possuem como lastro o fluxo de pagamentos de prestações de aquisição de bens imóveis ou de aluguéis emitidos por sociedades securitizadoras. São títulos de longo prazo, normalmente superior a cinco anos, e exigem investimento inicial em torno de R$ 300 mil.

Os fundos imobiliários são condomínios de investidores, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O patrimônio é investido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como edifícios comerciais, shopping centers etc. Por serem fundos fechados, suas cotas não têm resgate. Se houver necessidade de liquidez, o caminho natural é a negociação no mercado secundário da bolsa ou no balcão organizado.

Lei 11.196/05

A Lei 11.196/05 estabeleceu o benefício de isenção do Imposto de Renda às pessoas físicas, desde que o cotista tenha menos do que 10% das cotas do fundo, a negociação seja exclusivamente em bolsa ou no mercado de balcão organizado e que o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas. Se houver ganho de capital na venda das cotas, este será tributado em 20%.

A principal vantagem do fundo em relação aos demais produtos é que ele torna o investimento imobiliário acessível a pequenos e médios investidores, por meio do fracionamento com a emissão de cotas. É um investimento em imóveis com a mobilidade das transações financeiras, evitando complicações com escrituras, certidões etc, trazendo mais transparência para as operações imobiliárias, além de pulverizar o risco.

Para uma boa escolha, é importante ler os prospectos, principalmente a seção fatores de risco, e conversar com seu gerente de relacionamento.

Camila Zago Vianna é Planejadora Financeira Pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected].

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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 12 de setembro de 2011.