Quando vale a pena investir em fundos imobiliários?

“Tenho duas salas comerciais que geram um complemento mensal para a minha renda. Uma delas está desalugada há alguns meses. Faz sentido vendê-la e aplicar em fundos imobiliários?”

Roberto Agi, CFP®, responde:

Olá leitor (a),

Antes de responder sua questão, acho válido falar um pouco sobre as principais modalidades de fundos de investimento imobiliário (FIIs) que encontramos no mercado. De forma bem resumida, podemos dividi-los em fundos de papel, de tijolos e fundos de fundos.

Os fundos de papel são os que compram títulos lastreados no setor imobiliário, como CRIs e LCIs, ambos isentos de IR. Empresas ligadas ao setor imobiliário emitem dívida para custear seus projetos e essas dívidas são adquiridas pelos fundos. O fundo distribui juro e amortização, líquidos de IR (desde que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas, seja negociado exclusivamente em bolsa ou balcão organizado e nenhum cotista exceda 10% das cotas), descontando os custos de gestão, taxas etc.

Já os fundos de tijolos, compram participação em imóveis, que podem ter naturezas distintas, como lajes comerciais, shoppings, galpões logísticos… O gestor do fundo se preocupa em adquirir, alugar e eventualmente vender essas participações distribuindo a renda para os cotistas do fundo.

Os fundos de fundos compram participações em outros fundos imobiliários, que podem ser de papel, tijolo ou híbridos, alocando tanto em imóveis e títulos diretamente, assim como em outros FIIs. Uma grande vantagem de se investir em FIIs é a capacidade de pulverização de seu patrimônio e diversificação em diferentes estratégias.

As cotas são negociadas em bolsa e permitem que compre participações realmente pequenas. Pode obter uma renda mensal, por exemplo, pela distribuição dos juros ou aluguéis, que são isentos de imposto além da oscilação da cota, se o imóvel ou imóveis dentro do fundo ganharem ou perderem valor por conta de uma mudança conjuntural, na vacância ou liquidez.

Uma diferença importante é que nas suas salas comerciais não têm a mesma percepção de variação de valor quanto nos fundos imobiliários. Vale reforçar que se obtiver ganho de capital, vendendo a cota por um valor mais alto do que pagou inicialmente, será tributado em 20% sobre o ganho.

Respondendo à sua pergunta, ao trocar o investimento na sala por um ou mais fundos imobiliários, há a vantagem de poder distribuir o seu patrimônio em estratégias diferentes e imóveis bastante variados, o que mitiga o risco de inadimplência e risco de um setor específico (por exemplo, poderia ocorrer uma queda nas locações em shoppings concomitantemente com um crescimento nos imóveis de logística).

Além disso, no recebimento da renda distribuída pelos fundos, terá a isenção de imposto, diferentemente do que acontece na sua sala comercial, que entra na tributação progressiva de imposto de renda (podendo chegar a até 27,5% de alíquota). Pode também combinar estratégias como buscar fundos que distribuem uma renda menor hoje, por conta de uma vacância alta, mas tem um potencial de valorização maior à medida que ela diminua, com fundos que têm uma distribuição mais regular de renda. Enfim, há muitas vantagens no investimento em imóveis através dos fundos imobiliários, tenha sempre o cuidado de avaliar os ativos que compõe os fundos, experiência do gestor, liquidez de mercado, entre outras coisas.

Avalie também o “dividend yield” do fundo, ou seja, quanto terá de renda sobre seu investimento, já que ele mostra a relação entre os dividendos distribuídos e o preço atual da cota. Sugiro também que procure um planejador financeiro pessoal que possa ajudar você a entender se essas estratégias estão alinhadas a seus objetivos de curto, médio e longo prazo.

Roberto Agi é planejador financeiro pessoal, possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira dos Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: [email protected].

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 18 de julho de 2019.