Crédito imobiliário: como antecipar a quitação?
“Estou financiando um imóvel residencial. O saldo devedor atual é de R$ 186.000,00, faltam 305 meses. Financiei em 320 meses, com juros de 8% ao ano. O valor atual da parcela está em R$ 1.931,00 O sistema de amortização é pela tabela SAC. Assumi o compromisso de liquidar essa dívida em quatro anos. Tenho uma enorme disciplina para poupar. Minha renda mensal atual é R$ 5.500,00 líquidos. Sou assalariado. O que vocês me aconselham a fazer?”
Thiago Sampaio, CFP®, responde:
Caro leitor, parabéns pela aquisição do imóvel e pela sua disciplina financeira. Estabelecer uma meta de quitação antecipada do financiamento é um compromisso que te permitirá pagar menos juros. Por outro lado, é preciso dosar o tempo desta sua meta para que o seu orçamento mensal não fique comprometido e te impeça de realizar outros projetos de vida.
No SAC – Sistema de Amortização Constante, o valor abatido mensalmente do saldo devedor é fixo. Isto significa que com o saldo atual de R$ 186.000,00 e as 305 parcelas restantes para pagar, o valor amortizado mensalmente é de R$ 186.000,00/305 = R$ 609,84. Uma outra parte da parcela paga é representada pelos juros, que incidem sobre o saldo devedor, e representa o valor de R$ 186.000,00 * 0,64% ao mês (o equivalente a 8% ao ano) = R$ 1.190,40, e diminui juntamente com a redução do saldo devedor. O valor restante de R$ 130,76 é composto pela soma das taxas administrativas e dos seguros obrigatórios: DFI – Danos Físicos do Imóvel e MPI- Morte e Invalidez Permanente.
Considerando o seu projeto de quitar o seu imóvel em 48 meses, você teria um valor de amortização mensal de R$ 186.000,00/48 = R$ 3.875,00. Sendo assim, a parcela inicial deste projeto seria composta por R$ 3.875,00 (amortização) + R$ 1.190,40 (juros) + 130,76 (taxas e seguros) resultando em um total de R$ 5.196,16. Por um lado, as parcelas diminuiriam em um ritmo mais acelerado visto maior amortização mensal do saldo devedor. Entretanto, nesta primeira foto podemos enxergar que cerca de 94% da sua receita mensal estaria comprometida dentro deste projeto, o que pode torná-lo inviável.
Para chegar ao menor tempo possível de quitação do financiamento, é importante complementar a sua análise buscando o equilíbrio do seu contexto atual e planejamento de vida futura. No presente, além de um orçamento de gastos bem dimensionado, procure parcelar antecipadamente as suas despesas eventuais. Um bom exemplo disso é o IPTU, cujo valor você pode reservar mensalmente na poupança para pagamento à vista no ano seguinte. Logo você não precisará reservar um valor extra do seu salário no mês do pagamento. Além disso, dimensione seus projetos futuros de aquisição ou troca de carro, viagens e outros projetos que demandem o pagamento de um investimento mensal e forme a sua reserva financeira líquida para se precaver contra possíveis imprevistos.
Com o orçamento mais equilibrado você terá a opção de utilizar o seu 13º salário para antecipar ainda o financiamento. Não se esqueça também de que poderá utilizar o valor acumulado do FGTS para antecipação a cada dois anos. No seu caso, como já pagou 15 meses, terá de esperar mais 9 meses para fazer o uso desta reserva.
Assim, você terá na mesma foto o passado (dívidas), o presente (gastos) e o futuro (investimentos). Isto permitirá que sua vida e finanças sejam geridas de maneira muito mais eficaz e que você encontre o tempo ideal para quitação do seu financiamento.
Thiago Sampaio é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 23 de fevereiro de 2015