Em que aspectos se atentar na hora de escolher um fundo imobiliário de logística?
Eron Zotelli, CFP®, responde:
Nos últimos anos, temos observado uma mudança significativa no perfil dos investidores brasileiros. Pouco a pouco, a poupança vem cedendo espaço para investimentos mais sofisticados. Conforme um recente estudo divulgado pela B3, o número de investidores Pessoa Física aplicando em produtos vinculados ao setor imobiliário teve um crescimento impressionante de cerca de 200% nos últimos três anos, atingindo a marca de 3,7 milhões de investidores.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) emergem como protagonistas nos portfólios dos investidores. Isso se deve, em grande parte, à distribuição mensal de rendimentos aos cotistas. E, dentro dessa classe de ativos, os FIIs de Logística destacam-se no mercado devido à sua resiliência e previsibilidade. Em resumo, esse tipo de Fundo investe em galpões, que por sua vez são locados para empresas dos mais diversos ramos de atuação. Independentemente do setor, todas essas empresas compartilham o mesmo objetivo ao alugar um galpão logístico: agilidade na distribuição de seus produtos, com custos mínimos, proporcionando uma vantagem competitiva para seu negócio.
É nesse mercado que atuam os Fundos Imobiliários de Logística, se beneficiando dos aluguéis dos galpões que fazem parte de sua carteira. No entanto, o investidor deve estar atento a aspectos que vão além do Dividend Yield. O rendimento é um atributo importante, mas se trata de um evento passado, e sabemos que, no mercado financeiro, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Ao invés de olhar para o retrovisor, o investidor pode direcionar sua atenção para alguns aspectos que o ajudarão a antecipar o cenário futuro, obtendo assim uma camada adicional de segurança ao alocar seus recursos.
No contexto de FIIs, o índice P/VPA pode servir como ponto de partida no processo de tomada de decisão. Ao dividir o Preço (valor com que a cota está sendo negociada) pelo Valor Patrimonial do Fundo (que é o resultado do patrimônio líquido do FII dividido pela quantidade de cotas que o Fundo possui no mercado), o investidor consegue visualizar o nível de preço do FII escolhido: caso o indicador seja superior a 1, a cota está sendo negociada com ágio (ou seja, por um preço superior ao seu valor nominal); caso esteja abaixo desse nível, o Fundo está sendo negociado com desconto.
Considerando a natureza dos FIIs que investem em galpões logísticos, a localização desses imóveis é um fator crucial. O Brasil é um país de grandes contrastes, sendo que há regiões mais bem estruturadas, que apresentam melhores oportunidades que outras. Portanto, o investidor deve consultar os relatórios dos Fundos e verificar se os ativos que compõem a carteira estão localizados próximos de grandes metrópoles, e com acesso às principais rodovias de seu entorno.
Outro ponto importante que pode ser verificado nos relatórios divulgados pelos gestores dos Fundos é o tipo de contrato de locação. Imóveis locados por contrato atípico podem proporcionar maior segurança ao cotista, dado que esses contratos geralmente têm prazos superiores a 10 anos, com multa rescisória do valor integral remanescente. Dessa forma, uma rescisão antecipada de algum contrato de aluguel atípico não costuma causar um impacto tão significativo no desempenho do Fundo.
O ano de 2023 trouxe também um aprendizado importante aos investidores: convém analisar minuciosamente a saúde financeira dos locatários. Logo no primeiro semestre do ano, diversos FIIs de Logística foram prejudicados pela inadimplência dos inquilinos ligados ao varejo, setor que vem enfrentando dificuldades financeiras desde a pandemia de covid-19. Portanto, a qualidade e o perfil dos locatários são informações relevantes de que o investidor deve tomar conhecimento antes de tomar alguma decisão.
Esses são alguns aspectos fundamentais a serem considerados ao selecionar um bom Fundo Imobiliário de Logística para compor sua carteira. Para quem investe em FIIs, o segmento logístico permanece uma oportunidade promissora, dada a vastidão do país e a constante demanda por galpões estrategicamente localizados para a eficiente distribuição de produtos dos mais diversos setores da economia. Importante ressaltar que, além de analisar os aspectos já mencionados, o investidor pode contar com casas de research que trabalham com relatórios especializados em FIIs, ou então buscar a orientação de um profissional qualificado, que possa recomendar e apoiar a tomada de decisão.
Eron Zotelli Coelho é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no site Época Negócios em 16 de janeiro de 2024