Fundo imobiliário logístico vale a pena?

Vinicius Pires, CFP®, responde:

Nos últimos anos, os investimentos em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganharam força dentro das carteiras de investimento dos investidores brasileiros. Segundo dados do Boletim Mensal de FII da B3, a quantidade de pessoas físicas com alguma cota de FII passou de 208.000 pessoas, em dezembro/2018, para 2.503.000 pessoas, em dezembro/2023.

Os FIIs são constituídos sob a forma de condomínio fechado, ou seja, os investidores não conseguem resgatar suas cotas antes de decorrido o prazo final de duração do fundo, caso seja um fundo de prazo determinado, ou no caso do fundo ter um prazo de duração indeterminado. Caso o investidor precise de liquidez, ele precisará negociar essas cotas no mercado secundário. 

Outra característica dos FIIs é que a maioria deles costuma distribuir rendimentos periodicamente aos seus cotistas, geralmente de forma mensal. Isso ocorre porque, de acordo com a Lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, o fundo deve distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa com base no balanço ou balancete semestral, encerrado em 30 de junho ou 31 de dezembro de cada ano. Esses rendimentos serão isentos de IR para pessoa física caso o fundo possua no mínimo 100 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsa de valores. O cotista não pode deter, individualmente, mais do que 10% das cotas do FII.

É importante que o investidor saiba que os Fundos de Investimento Imobiliário são considerados renda variável.

Fundos imobiliários logísticos são fundos que buscam auferir renda através da aquisição de galpões logísticos para locação para outras empresas. Pode-se elencar, como principais vantagens:

1. Renda passiva: a distribuição de proventos, quando os imóveis que compõem a carteira do fundo estão locados, tende a ter maior periodicidade.
2. A partir de pequenos valores, é possível expor-se ao mercado imobiliário.
3. Boa liquidez: se houver necessidade de levantar recursos, basta vender as cotas no mercado secundário. Se o cotista fosse proprietário de um imóvel, o processo de venda seria bem mais demorado.
4. Contratos com prazos longos e atípicos: geralmente, os contratos são celebrados por prazos longos e com a possibilidade de cobrança de multas, no caso de rescisão antecipada de contrato.

Já as principais desvantagens são:

1. Alta na taxa básica de juros: quando a Selic sobe, as cotas dos fundos tendem a sofrer uma desvalorização, tendo em vista que os investidores podem migrar seus recursos dos fundos imobiliários para a renda fixa.
2. Risco de mercado: as cotas dos fundos podem desvalorizar-se sem que haja um motivo específico na carteira do fundo imobiliário. 
3. Risco de vacância: fundos de logística costumam ter maiores dificuldades de locação quando há uma vacância imóvel. Isso pode comprometer o fluxo de recebimento de aluguéis e os rendimentos recebidos pelos investidores, além da possibilidade de desvalorização das cotas.
4. Risco de concentração: caso o FII possua poucos imóveis dentro da carteira, o impacto de uma inadimplência ou vacância sobre a distribuição das cotas tende a ser maior sobre a distribuição de rendimentos aos cotistas.

O investimento em FII é uma opção de diversificação para os investidores. O auxílio de um planejador financeiro pode ajudá-lo na alocação de seus investimentos, de acordo com o seu perfil e objetivos. 

Vinícius Pires de Souza é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: [email protected]  

As respostas refletem as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico ou da Planejar. O jornal e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para: [email protected] 

Texto publicado no jornal Valor Econômico em 15 de Julho de 2024