Como escolher entre as opções de financiamento imobiliário?
“Quero comprar um imóvel e gostaria de entender melhor esse universo dos formatos de crédito imobiliário. Quais as formas possíveis de juros? São juros simples ou compostos? Vi que existem prefixados, atrelados à inflação ou atrelados à Selic, é verdade? Qual é mais interessante para mim? E, sobre a moratória, como funciona nesse caso? Existem outros aspectos para levar em consideração?”
Viviane Carla Teles, CFP®, responde:
O financiamento imobiliário nada mais é do que o empréstimo de dinheiro de uma instituição financeira para a compra de um imóvel (que fica como garantia), pagando um valor de entrada e financiando o restante com juros. De maneira geral, os juros do financiamento imobiliário são compostos por uma taxa prefixada (taxa única) ou uma taxa de juros + um índice (taxa conjunta).
A taxa prefixada é definida pelos bancos e não sofre alteração. Já os índices são diversos e cabe ao cliente escolher entre eles. Os mais comuns são: (a) Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é o medidor da inflação; b) Taxa Referencial (TR), utilizada para corrigir juros de financiamentos e aplicações financeiras.
Os formatos de prestação mais utilizados são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Francês (Price), ambos calculados por juros compostos. No SAC o valor da amortização é constante, as prestações iniciais são mais altas e o cliente paga mais rápido, porém os prazos podem ser iguais e ao final, nos dois formatos, o saldo devedor é zerado.
A dúvida sobre qual escolher é natural e não existe regra. As necessidades variam de pessoa para pessoa. O importante é buscar a modalidade e o formato mais adequados ao seu perfil e a seus objetivos.
O IPCA, por exemplo, pode se encaixar para quem possui renda estável e pretende pagar o financiamento em curto prazo; ou para quem conta com um alto valor de entrada e recursos futuros para amortizar o financiamento antes do prazo; ou ainda para quem, no caso de aumento agressivo da inflação, possui recursos disponíveis para quitar a dívida. Vale ressaltar que, por tratar-se de um financiamento de longo prazo, em cenário de inflação alta poderá ocorrer aumento expressivo do valor das prestações.
A TR é um índice mais estável que o IPCA e com maior previsibilidade no valor do encargo mensal.
Antes de optar por qualquer modalidade, deve-se levar em conta: o custo efetivo total do contrato; o percentual de entrada; o parâmetro de comprometimento de renda; se será possível fazer uso do saldo do FGTS; a obrigatoriedade do seguro, que varia conforme a idade e a tarifa que incide nas prestações (em torno de R$ 25,00 atualmente); e o prazo.
Durante a pandemia os bancos apresentaram opções para prorrogar as prestações. Uma delas foi a moratória, que é uma possibilidade de prorrogar o pagamento das prestações por um período específico. Antes de usá-la é importante conhecer todas as regras e acioná-la somente em caso de emergência.
Fazer um planejamento financeiro alinhado ao momento e aos objetivos de vida é um caminho para evitar que o sonho se torne um pesadelo. Para além de taxa de juros, despesas e prazos, é importante avaliar se o momento favorece a compra do bem. Projetar o futuro pode trazer consciência sobre qual formato ajudará você a realizar o sonho de forma organizada, planejada e com menor risco de arrependimentos.
Viviane Carla Teles Stamm é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]
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Texto publicado no jornal Valor Econômico em 13 de dezembro de 2021